Ch5. 양도소득세 — 부동산 양도 과세

양도소득세 개요

양도소득세:
토지·건물·주식 등 자산의 양도(매도·교환·현물출자)로
발생한 소득에 대한 세금

과세 대상 자산:
① 토지·건물 (부동산)
② 부동산에 관한 권리 (분양권·입주권)
③ 주식 (대주주 또는 비상장주식)
④ 기타자산

양도 = 유상 이전 (무상 증여는 증여세)

양도차익 계산

양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

양도가액: 실거래가 (원칙)
취득가액: 실취득가 (원칙)

필요경비:
- 취득 시 부대비용 (취득세·중개수수료)
- 자본적 지출 (발코니 확장·리모델링)
→ 단순 수선비(수익적 지출)는 제외

양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제

과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제 (250만)

장기보유특별공제

보유 기간에 따른 공제율:

일반 자산 (1세대 1주택 외):
3년: 6%, 4년: 8%, 5년: 10%
6년: 12%, ... 15년 이상: 30%
(연 2%씩 최대 30%)

1세대 1주택 (2년 이상 거주):
보유+거주 요건 충족:
3년: 24%, 4년: 32%, 5년: 40%
...10년 이상: 80%
(보유분 4%+거주분 4%=연 8%, 최대 80%)

1세대 1주택 비과세

비과세 요건:
① 1세대가 국내 1주택만 보유
② 2년 이상 보유 (조정대상지역은 2년 이상 거주 추가)
③ 양도가액 12억 원 이하 (초과분 과세)

예외 (2주택자 비과세):
- 일시적 2주택: 신규 주택 취득 후 3년 이내 기존 주택 양도
- 상속 주택
- 동거봉양 합가

9억 초과분 과세 계산:
양도차익 × (양도가액 - 12억) / 양도가액
→ 12억 초과분에 비례하여 과세

세율

기본 세율 (보유 2년 이상):
과세표준별 6~45% (소득세 기본 세율)

단기 양도 중과:
1년 미만: 70%
1년~2년: 60%

다주택자 중과 (일반 세율 + 중과):
조정대상지역 2주택: 기본세율 + 20%p
조정대상지역 3주택 이상: 기본세율 + 30%p
(2024년 현재 한시적 중과 유예 시행)

비사업용 토지:
기본세율 + 10%p

신고납부

예정 신고:
양도일 속하는 달의 말일부터 2개월 이내

확정 신고:
다음 해 5월 31일 (종합소득세와 동시)
→ 복수 양도 시 합산 확정 신고

핵심 개념 카드

1세대 1주택 비과세 3요건 ★★★★★ : 1세대 1주택+2년 보유(조정지역=2년 거주)+12억 이하. 초과분 과세. 암기 포인트: 1세대+1주택+2년+12억

장기보유특별공제 최대 ★★★★★ : 일반=최대 30%(15년). 1주택 거주=최대 80%(10년, 연8%). 암기 포인트: 일반30%, 1주택80%

단기 양도 세율 ★★★★☆ : 1년 미만=70%, 1~2년=60%. 장기 보유 유도 목적. 암기 포인트: 1년미만=70%, 1~2년=60%

실전 퀴즈

Q. 취득가액 5억, 양도가액 8억, 보유 기간 10년(일반 자산)일 때 양도소득금액은?

양도차익 = 8억 - 5억 = 3억. 장기보유특별공제(10년): 3억 × 20% = 6,000만. 양도소득금액 = 3억 - 6,000만 = 2억 4,000만 원.

Q. 조정대상지역 1세대 1주택자가 보유 3년·거주 2년 후 양도 시 비과세 가능한가?

불가. 조정대상지역 1주택 비과세는 2년 이상 거주 요건 필요. 거주 2년이므로 조건 충족. 단, 양도가액 12억 초과분은 과세.

OIYO 편집부