Ch6. 양도소득세 — 부동산·주식 매도 시 내는 세금

양도소득세란

양도소득세: 자산을 양도(매도)할 때 발생한 이익(차익)에 부과하는 세금.

과세 대상 자산:

• 부동산 (토지, 건물, 아파트 등)
• 부동산 취득권·지상권 등 부동산에 관한 권리
• 주식 (대주주 또는 특정 주식)
• 기타자산 (사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권 등)

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양도소득세 계산 구조

양도가액 (실제 매도 금액)
  - 취득가액 (실제 매수 금액)
  - 필요경비 (취득세, 중개수수료, 자본적 지출 등)
= 양도차익
  - 장기보유특별공제
= 양도소득금액
  - 양도소득 기본공제 (연간 250만 원)
= 과세표준
  × 세율
= 산출세액
  - 세액공제·감면
= 납부세액

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부동산 양도소득세 세율

기본세율 (2023년 이후 기준)

과세표준	세율
1,400만 원 이하	6%
1,400만~5,000만 원	15%
5,000만~8,800만 원	24%
8,800만~1.5억 원	35%
1.5억~3억 원	38%
3억~5억 원	40%
5억~10억 원	42%
10억 원 초과	45%

단기 양도

보유 기간이 짧으면 단일 높은 세율:

• 1년 미만: 70% (주거 외 부동산·비조정지역 주택)
• 1~2년: 60%

단, 2024년 이후 정책 변경으로 주택 단기 양도세율 완화 방향이 논의 중 — 최신 세법 확인 필요.

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1세대 1주택 비과세

1세대가 1주택만 보유하고 양도하면 양도소득세가 비과세됩니다.

비과세 요건

1. 1세대 1주택: 세대 전체가 주택 1채만 보유
2. 보유 기간 2년 이상: 취득일부터 양도일까지 2년 이상
3. 거주 기간 2년 이상 (2017년 8월 이후 조정대상지역 취득 시): 실거주 2년 이상

비과세 한도: 양도가액 12억 원 이하 → 전액 비과세 12억 원 초과 시 → 12억 원 초과분에만 과세

주의 사항

• 일시적 2주택: 이사·상속 등으로 일시적으로 2주택이 된 경우, 일정 기간 내 기존 주택 처분 시 1주택 특례 적용
• 분양권·입주권도 주택 수에 포함 (2021년 이후 취득분)

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장기보유특별공제

보유 기간이 길수록 양도소득금액을 공제해줍니다.

일반 부동산

보유 기간	공제율
3~4년	6%
4~5년	8%
5~6년	10%
6~7년	12%
7~8년	14%
8~9년	16%
9~10년	18%
10년 이상	20%

1세대 1주택 (거주 요건 충족)

보유 기간별 + 거주 기간별 각각 공제 (최대 합산 80%)

기간	보유 공제	거주 공제
3년	12%	12%
4년	16%	16%
…	…	…
10년 이상	40%	40%

→ 10년 이상 보유+거주 시 공제율 80%

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다주택자 중과

조정대상지역 내 다주택자 중과세율 (정책에 따라 유동적):

• 2주택: 기본세율 + 20%p
• 3주택 이상: 기본세율 + 30%p

단, 2022년 이후 다주택자 중과세율 한시적 배제 정책이 반복 시행 — 세법 개정 및 시행령 확인 필요.

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주식 양도소득세

상장주식

대주주 (지분율 1% 이상 또는 보유금액 10억 원 이상)가 양도 시 과세.

세율: 중소기업 외 상장주식 20% (과세표준 3억 초과분 25%)

일반 투자자(소액): 비과세 → 단, 2025년 이후 금융투자소득세 시행 예정이었으나 폐지 논의 진행 — 최신 입법 확인 필수.

비상장주식

양도 시 일반적으로 과세. 세율 10~20%.

해외주식

해외 상장주식 양도 차익은 과세대상 (22%). 매년 5월 종합소득세 신고 시 양도소득세 신고. 연간 기본공제 250만 원.

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양도소득세 신고

예정신고: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 신고·납부.

확정신고: 1년 동안 여러 자산을 양도한 경우, 다음 해 5월 31일까지 확정신고.

신고 방법: 홈택스(hometax.go.kr)에서 직접 신고 또는 세무사 위임.

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양도소득세 절세 포인트

1. 보유 기간을 늘려 장기보유특별공제 극대화 3년 미만 → 3년 이상만 되어도 6% 공제 시작. 10년 이상은 일반 부동산 20% 공제.

2. 비과세 요건 충족 확인 1세대 1주택 2년 보유·거주 요건을 채우고 매도하면 12억까지 비과세.

3. 필요경비 빠짐없이 반영 취득세·중개수수료·수선비(자본적 지출) 모두 경비 처리.

4. 연도 분산 두 해에 걸쳐 분할 매도하면 기본공제(250만 원)를 두 번 받고 누진세율 구간을 낮출 수 있습니다.

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학습 체크리스트

• 양도소득세 계산 구조를 순서대로 설명할 수 있다
• 1세대 1주택 비과세 3가지 요건을 설명할 수 있다
• 장기보유특별공제율 구조를 설명할 수 있다
• 다주택자 중과세율 구조를 설명할 수 있다
• 양도소득세 예정신고 기한을 설명할 수 있다