양도소득세 — 무엇이 양도이고 무엇이 과세대상인가

조문은 소득세법 2026년 7월 1일 시행본(법률 제21221호) 기준이며 확인일은 2026년 9월 20일입니다. 학습용 설명이며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다.

정의부터 시작해야 하는 이유

앞의 세 장은 재산을 물려줄 때의 세금이었다. 이 장부터는 팔 때다.

양도소득세는 계산식이 복잡해 보이지만, 실무에서 결론을 가르는 것은 대개 계산이 아니다. 이 거래가 양도인가, 이 자산이 과세대상인가, 언제 양도한 것인가다. 셋 중 하나라도 아니면 계산할 일이 없다.

그래서 이 장은 제88조·제94조·제98조를 다룬다. 계산은 다음 장이다.

”양도”란 무엇인가 (제88조 제1호)

자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것

세 부분으로 나뉜다.

유상이 증여세와의 경계선이다. 2장에서 본 증여세는 무상 이전(또는 현저히 낮은 대가로 얻은 이익)에 붙고, 양도소득세는 유상 이전에 붙는다.

부담부증여는 갈라진다

제1호 후단이 이 경계를 명시한다.

대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 본다.

한 거래에서 두 세목이 각각 다른 사람에게 나온다. 2장에서 본 제47조 제3항(배우자·직계존비속 간 부담부증여의 채무 인수를 부정하는 추정)이 여기와 맞물린다. 채무 인수가 인정되지 않으면 양도 부분이 사라지고 전부 증여가 된다.

양도로 보지 않는 세 경우 (제1호 가~다목)

세 경우 모두 소유권의 형식은 움직였지만 실질적 지배가 그대로다. 실질과세(국세기본법 제14조)가 조문으로 구체화된 것이다.

이 장에서 쓰는 용어들 (제88조)

몇 개는 뒤 장까지 계속 쓰이므로 여기서 잡아 둔다.

• 실지거래가액(제5호): 양도 또는 취득 당시 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서, 그 자산의 양도·취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액
• 1세대(제6호): 거주자 및 그 배우자가, 같은 주소·거소에서 생계를 같이 하는 자(거주자와 배우자의 직계존비속 및 그 배우자, 형제자매)와 함께 구성하는 가족단위. 취학·질병 요양·근무상·사업상 형편으로 일시 퇴거한 사람을 포함한다. 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다
• 주택(제7호): 허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이, 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 사실상 주거용으로 사용하는 건물. 용도가 분명하지 않으면 공부상 용도에 따른다
• 농지(제8호): 논밭이나 과수원으로서 지적공부의 지목과 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지
• 조합원입주권(제9호): 도시 및 주거환경정비법 제74조의 관리처분계획 인가, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제29조의 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위

과세대상 (제94조 제1항)

양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 소득이다. 네 묶음이다.

1호 — 토지 또는 건물

지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 토지, 그리고 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함).

2호 — 부동산에 관한 권리

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리 (건물이 완성되는 때에 그 건물과 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함 — 분양권이 여기다) 나. 지상권 다. 전세권과 등기된 부동산임차권

3호 — 주식등

가. 주권상장법인의 주식등 중 　1) 소유주식 비율·시가총액 등을 고려해 대통령령으로 정하는 대주주가 양도하는 주식등 　2) 대주주가 아닌 자가 증권시장에서의 거래에 의하지 아니하고 양도하는 주식등 (장외거래). 다만 상법상 주식의 포괄적 교환·이전에 대한 주식매수청구권 행사로 양도하는 주식등은 제외 나. 주권비상장법인의 주식등. 다만 대주주가 아닌 자가 한국금융투자협회의 장외매매거래(K-OTC)로 양도하는 대통령령의 중소기업·중견기업 주식등은 제외 다. 외국법인이 발행했거나 외국 시장에 상장된 주식등으로서 대통령령으로 정하는 것

4호 — 기타자산

부동산과 성격이 가까운 것들을 끌어온 묶음이다.

다목의 취지가 분명하다. 부동산을 법인에 넣고 그 법인의 주식을 팔면 형식은 주식 양도지만 실질은 부동산 양도다. 그래서 기타자산으로 끌어와 부동산과 같은 취급을 한다. 가목의 영업권도 부동산과 함께 넘어갈 때만 양도소득이다.

비과세되는 양도소득 (제89조 제1항)

과세대상에 해당해도 과세하지 않는 것이 있다.

1호와 5호는 본인 의사와 무관한 처분이다. 2호는 농업 정책이고, 3호·4호가 주거 정책이다.

주택부수토지는 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱한 면적 이내의 토지다. 배율을 넘는 부분은 비과세되지 않는다.

이 장을 쓴 시점에 국가법령정보센터에는 제89조의 2026년 9월 8일 개정본이 함께 게시돼 있다. 시행일과 개정 내용은 별도로 확인해야 한다.

언제 양도한 것인가 (제98조)

그리고 단서가 하나 붙는다. 자산의 대금에는, 양도소득세 및 그 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우 그 세액은 제외한다. 세금을 대신 내 주기로 한 부분은 대금이 아니다.

시기가 왜 중요한가. 세 가지가 여기에 달려 있다.

1. 보유기간 — 세율과 장기보유특별공제가 보유기간으로 갈린다(5장)
2. 과세기간 귀속 — 어느 해의 양도소득인지
3. 1세대 1주택 요건 판정 시점 — 보유·거주 요건(6장)

정리

남는 것

• 제94조 제1항 제3호의 대주주 기준(지분율·시가총액)은 대통령령에 있고 개정이 잦다.
• 제99조 기준시가의 산정은 실지거래가액을 확인할 수 없을 때 쓰인다. 다음 장에서 본다.
• 국외 자산의 양도(제118조의2 이하)와 파생상품(제94조 제1항 제5호)은 다루지 않았다.

다음 장은 양도차익의 계산이다. 양도가액에서 무엇을 빼고, 장기보유특별공제와 세율이 어떻게 적용되는지 본다.

참고 자료

• 국가법령정보센터, 소득세법 제88조·제89조·제94조·제98조·제99조 (시행 2026. 7. 1., 법률 제21221호, 확인일 2026-09-20)
• 국가법령정보센터, 상속세 및 증여세법 제47조 (시행 2026. 1. 2., 법률 제21065호, 확인일 2026-09-20)