Ch1. 감정평가의 의의와 기본 원칙

감정평가의 의의

감정평가(Appraisal): 토지·건물 등 부동산 및 동산의 경제적 가치를 화폐액으로 표시하는 전문적 판단 활동.

감정평가 = 가치 추정 + 화폐 단위 표현

감정평가 vs 평가:
감정평가: 부동산 등 재산 가치 판단 (감정평가사)
평가: 광의의 가치 판단 (사람, 성과 등 포함)

감정평가의 필요성:

부동산의 개별성·부동성으로 표준 가격 없음
거래 가격의 공정성 확보
담보 대출, 과세, 보상 기준 제공

감정평가의 목적

감정평가 활용 분야:
① 담보 감정: 금융기관 대출 담보 평가
② 경매 감정: 법원 경매 최저가 결정
③ 공시 지가: 표준지·개별 공시지가
④ 보상 감정: 공용 수용 보상액 결정
⑤ 과세 감정: 재산세·상속세·증여세 기준
⑥ 재무 보고: 기업 자산 공정 가치 측정
⑦ 임대 감정: 적정 임대료 결정

가치와 가격의 차이

가치 (Value): 경제적 의미에서 효용의 크기
가격 (Price): 실제 거래 시 지급된 금액
시장 가치 (Market Value): 공정한 시장에서 형성될 가격

가격 ≠ 가치:
- 급매물: 가격 < 가치 (임박한 처분 필요)
- 담보 목적 취득: 가격 > 가치 (편의 때문)
- 특수 관계인 간 거래: 시장 가치와 다름

감정평가의 기본 원칙

최유효이용의 원칙

가장 중요한 원칙.

최유효이용 (Highest and Best Use):
합법적이고, 물리적으로 가능하며, 재정적으로 타당하고,
최고의 가치를 실현하는 이용 방식

4가지 조건:
① 합법적 가능성: 법령상 허용된 용도
② 물리적 가능성: 토지 형상·지반 조건상 가능
③ 재정적 타당성: 투자 대비 수익성 있음
④ 최고의 가치 실현: 위 조건 중 최대 가치

8대 가격 원칙

수요공급의 원칙: 수요·공급으로 가격 결정
변동의 원칙: 시간에 따라 가격 변동
예측의 원칙: 장래 수익 기대치 반영
대체의 원칙: 대체 가능한 부동산이 가격 상한
균형의 원칙: 최유효이용에서 최고 가격
기여의 원칙: 각 구성 요소의 가치 기여도
수익체증·체감: 투입→수익 증가→정점→감소
경쟁의 원칙: 초과 이윤은 경쟁으로 소멸

감정평가의 절차

감정평가 절차:
기본적 사항 확정 (목적·기준 시점·대상)
    ↓
대상 물건 확인 (실지 조사)
    ↓
자료 수집·정리 (거래 사례, 수익 자료 등)
    ↓
감정평가 방법 적용 (3방식 6방법)
    ↓
시산 가액 조정 (복수 방식 결과 합산·검증)
    ↓
감정평가 결정·표시

핵심 개념 카드

최유효이용 ★★★★★ : 합법·물리적 가능·재정적 타당·최고 가치 실현의 4조건을 모두 충족하는 이용 방식. 모든 감정평가의 전제. 암기 포인트: 합법·물리·재정·최고 4조건

시장 가치 ★★★★★ : 충분한 시간, 정보, 강박 없는 공정한 시장에서 형성되는 가격. 감정평가의 기준 가치. 암기 포인트: 시장 가치 = 공정 시장에서 형성될 가격

대체의 원칙 ★★★★☆ : 대체 가능한 부동산의 가격이 평가 대상의 상한. 비교방식 이론적 근거. 암기 포인트: 대체재 가격 = 상한선

실전 퀴즈

Q. 최유효이용 판단 시 합법성 기준은?

현재 법령상 허용된 용도만 해당. 장래 법령 변경에 의한 잠재적 이용은 특별 사정 없이 현재 기준으로 판단.

Q. 현실의 거래 가격이 감정 가치와 다를 수 있는 이유 3가지는?

① 급매 등 사정 있는 거래 (사정보정 필요). ② 특수 관계인 간 거래. ③ 불완전 정보 (정보 비대칭).

OIYO 편집부