비교방식 — 거래사례비교법과 사례 수집

비교방식의 원리

비교방식(Sales Comparison Approach): 대상 부동산과 유사한 부동산의 실제 거래 사례를 수집해 비교·조정하여 가치 산정.

이론적 근거: 대체의 원칙 — 시장에서 대체 가능한 유사 부동산이 거래되는 가격이 평가의 기준.

비교방식 결과

$$\text{비준가액} = \text{사례 가격} \times \text{사정보정} \times \text{시점수정} \times \text{지역요인} \times \text{개별요인} ( \times \text{면적 등})$$

적합한 부동산:

• 주거용 부동산 (아파트·단독주택)
• 거래 사례가 충분한 지역

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거래 사례 수집 기준

사례 선택 요건

1. 정상 거래일 것 (사정 없는 거래)
2. 가격 시점에 근접할 것 (시점 수정 가능 범위)
3. 유사한 부동산 (용도·지역·규모 유사)
4. 확인 가능한 거래 자료

배제 대상

• 친족 간 거래
• 담보 취득 목적
• 경매·공매 낙찰가 (원칙)
• 기타 특수 사정 거래

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비준가액 산정 절차

1단계: 사정보정 (거래 사정 조정)

사례 거래에 특수 사정이 있으면 정상 가격으로 보정.

$$\begin{aligned} \text{사정보정} &= \frac{\text{정상}}{\text{사례}} \\ &= \frac{100}{100 + \text{사정 영향률}} \\ \text{예}: \text{급매} -10\% \to \text{사정보정} &= \frac{100}{90} \approx 1.111 \\ &\to \text{사례 가격} \times 1.111\text{로 정상화} \end{aligned}$$

2단계: 시점수정 (가격 시점 조정)

사례 거래 시점과 가격 시점 간 가격 변동 반영.

$$\begin{aligned} \text{시점수정치} &= \frac{\text{기준시점 지수}}{\text{사례 시점 지수}} \\ &\text{지수}: \text{지가 변동률}, \text{생산자 물가 지수}, \text{건축비 지수 등 활용} \end{aligned}$$

3단계: 지역요인 비교

사례 부동산과 대상 부동산의 지역 수준 차이 조정.

$$\begin{aligned} \text{지역요인} &= \frac{\text{대상 지역 가치}}{\text{사례 지역 가치}} \\ \text{예}: \text{대상 지역이 사례보다} 5\% \text{우세} \to \text{지역요인} &= 1.05 \end{aligned}$$

4단계: 개별요인 비교

같은 지역 내 개별 부동산의 가치 차이 조정.

개별요인 비교 항목 (토지):

• 접근성 (도로 접면)
• 형상 (정방형 vs 부정형)
• 방위
• 고저 (평지 vs 경사)
• 기타 (상하수도, 가스 등)

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비준가액 계산 예시

$$\begin{aligned} &\text{사례}: 1\text{억} 5,000\text{만 원 거래} (2\text{년 전}, \text{급매} -5\%) \\ \text{지가 상승률}: \text{연} 3\% \to 2\text{년 시점수정} &= 1.0609 \\ \text{지역요인}: \text{대상이 사례보다} 3\% \text{우세} &= 1.03 \\ \text{개별요인}: \text{대상이 사례보다} 2\% \text{열세} &= 0.98 \\ \text{비준가액} &= 15,000\text{만} \times (\frac{100}{95}) \times 1.0609 \times 1.03 \times 0.98 \\ &= 15,000\text{만} \times 1.0526 \times 1.0609 \times 1.03 \times 0.98 \\ &\approx 16,920\text{만 원} \end{aligned}$$

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공시지가 기준법

공시지가 기준법: 표준지 공시지가를 기준으로 비교·조정해 대상 토지 가치 산정.

$$\text{토지 가격} = \text{표준지 공시지가} \times \text{시점수정} \times \text{지역요인} \times \text{개별요인}$$

• 개별 공시지가: 지자체가 산정 (개별요인만 반영)
• 표준지 공시지가: 국토부 산정 (모든 요인 반영)

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핵심 개념 카드

비준가액 4단계 ★★★★★ : 사정보정 → 시점수정 → 지역요인 → 개별요인. 순서대로 각 배율 곱. 암기 포인트: 사-시-지-개 (사정·시점·지역·개별)

사정보정 ★★★★★ : 특수 사정이 있는 거래를 정상 거래 가격으로 환산. 급매·특수관계인 등 보정. 암기 포인트: 사정보정 = 100 ÷ (100±사정 영향률)

공시지가 기준법 ★★★★☆ : 표준지 공시지가 × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인. 토지 보상·과세 기준. 암기 포인트: 공시지가 × 시점 × 지역 × 개별

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실전 퀴즈

Q. 사례 거래가 1년 전 급매(-8%)로 이루어진 경우, 사정보정치는?

사정보정 = 100 / (100-8) = 100/92 ≈ 1.0870. 사례 가격 × 1.087로 정상화.

Q. 지역요인과 개별요인 차이는?

지역요인: 사례 부동산의 지역(근린 환경·입지)과 대상 지역 비교. 개별요인: 같은 지역 내 개별 특성(형상·접도·방위) 비교.