Ch3. 비교방식 — 거래사례비교법과 사례 수집

비교방식의 원리

비교방식(Sales Comparison Approach): 대상 부동산과 유사한 부동산의 실제 거래 사례를 수집해 비교·조정하여 가치 산정.

이론적 근거: 대체의 원칙 — 시장에서 대체 가능한 유사 부동산이 거래되는 가격이 평가의 기준.

비교방식 결과:
비준가액 = 사례 가격 × 사정보정 × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인 (× 면적 등)

적합한 부동산:

주거용 부동산 (아파트·단독주택)
거래 사례가 충분한 지역

거래 사례 수집 기준

사례 선택 요건:
① 정상 거래일 것 (사정 없는 거래)
② 가격 시점에 근접할 것 (시점 수정 가능 범위)
③ 유사한 부동산 (용도·지역·규모 유사)
④ 확인 가능한 거래 자료

배제 대상:
- 친족 간 거래
- 담보 취득 목적
- 경매·공매 낙찰가 (원칙)
- 기타 특수 사정 거래

비준가액 산정 절차

1단계: 사정보정 (거래 사정 조정)

사례 거래에 특수 사정이 있으면 정상 가격으로 보정.

사정보정 = 정상 / 사례
         = 100 / (100 + 사정 영향률)

예: 급매 -10% → 사정보정 = 100/90 ≈ 1.111
   → 사례 가격 × 1.111로 정상화

2단계: 시점수정 (가격 시점 조정)

사례 거래 시점과 가격 시점 간 가격 변동 반영.

시점수정치 = 기준시점 지수 / 사례 시점 지수

지수: 지가 변동률, 생산자 물가 지수, 건축비 지수 등 활용

3단계: 지역요인 비교

사례 부동산과 대상 부동산의 지역 수준 차이 조정.

지역요인 = 대상 지역 가치 / 사례 지역 가치

예: 대상 지역이 사례보다 5% 우세 → 지역요인 = 1.05

4단계: 개별요인 비교

같은 지역 내 개별 부동산의 가치 차이 조정.

개별요인 비교 항목 (토지):
- 접근성 (도로 접면)
- 형상 (정방형 vs 부정형)
- 방위
- 고저 (평지 vs 경사)
- 기타 (상하수도, 가스 등)

비준가액 계산 예시

사례: 1억 5,000만 원 거래 (2년 전, 급매 -5%)
지가 상승률: 연 3% → 2년 시점수정 = 1.0609
지역요인: 대상이 사례보다 3% 우세 = 1.03
개별요인: 대상이 사례보다 2% 열세 = 0.98

비준가액 = 15,000만 × (100/95) × 1.0609 × 1.03 × 0.98
         = 15,000만 × 1.0526 × 1.0609 × 1.03 × 0.98
         ≈ 16,920만 원

공시지가 기준법

공시지가 기준법: 표준지 공시지가를 기준으로 비교·조정해 대상 토지 가치 산정.

토지 가격 = 표준지 공시지가 × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인

개별 공시지가: 지자체가 산정 (개별요인만 반영)
표준지 공시지가: 국토부 산정 (모든 요인 반영)

핵심 개념 카드

비준가액 4단계 ★★★★★ : 사정보정 → 시점수정 → 지역요인 → 개별요인. 순서대로 각 배율 곱. 암기 포인트: 사-시-지-개 (사정·시점·지역·개별)

사정보정 ★★★★★ : 특수 사정이 있는 거래를 정상 거래 가격으로 환산. 급매·특수관계인 등 보정. 암기 포인트: 사정보정 = 100 ÷ (100±사정 영향률)

공시지가 기준법 ★★★★☆ : 표준지 공시지가 × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인. 토지 보상·과세 기준. 암기 포인트: 공시지가 × 시점 × 지역 × 개별

실전 퀴즈

Q. 사례 거래가 1년 전 급매(-8%)로 이루어진 경우, 사정보정치는?

사정보정 = 100 / (100-8) = 100/92 ≈ 1.0870. 사례 가격 × 1.087로 정상화.

Q. 지역요인과 개별요인 차이는?

지역요인: 사례 부동산의 지역(근린 환경·입지)과 대상 지역 비교. 개별요인: 같은 지역 내 개별 특성(형상·접도·방위) 비교.

OIYO 편집부