원가방식 — 비용접근법과 감가수정

원가방식의 원리

원가방식(Cost Approach): 현재 시점에서 해당 부동산을 재조달(새로 만들거나 취득)하는 데 필요한 비용으로 가치 산정.

이론적 근거: 대체의 원칙 — 어떤 부동산 대신 동등한 부동산을 새로 만들 수 있다면 그 비용 이상을 지불하지 않는다.

\begin{aligned} &\text{원가방식 적용 결과}: \\ \text{적산가액} &= \text{재조달원가} \times \quad \text{(1 - 감가수정률)} \\ &= \text{재조달원가} - \text{감가수정액} \end{aligned}

적합한 부동산:

특수 목적 건물 (공장·병원·학교)
거래 사례 없는 부동산
신축 건물

재조달원가

재조달원가(Replacement Cost or Reproduction Cost): 가격 시점에서 대상 건물을 새로 취득하는 데 필요한 비용.

재생산 원가: 동일한 건물을 재건축하는 비용 (동일 자재·공법)
대체 원가: 동등한 효용의 건물을 현재 방식으로 짓는 비용
감정평가 실무: 주로 대체 원가 사용

재조달원가 산정 방법

직접법 (원가법): 건축비 항목별 합산

직접 공사비: 재료비·노무비
간접 공사비: 설계비·감리비
개발자 이익

간접법 (비교법): 유사 건물 건축비 사례 비교
수량조사법: 수량 × 단가 합산 (가장 정밀)

감가수정 (Depreciation Adjustment)

감가수정: 재조달원가에서 시간 경과, 기능적 노후, 외부 요인 등으로 발생한 가치 감소를 차감하는 절차.

감가의 3요인

물리적 감가 (Physical Deterioration)

사용·노후화로 인한 물리적 마모
예: 외벽 균열, 배관 노후, 지붕 손상

기능적 감가 (Functional Obsolescence)

설계·기능의 시대적 부적합
예: 층고 너무 낮음, 에너지 비효율 구조
치유 가능/불가능 구분

경제적 감가 (External Obsolescence)

외부 환경 변화로 인한 가치 감소
예: 주변 공장·소음 시설, 경기 침체
대부분 치유 불가능

감가수정 방법

① 내용연수법 (정액법)

감가수정률 = 경과연수 / 내용연수
잔가율 = 1 - 감가수정률

예: 내용연수 50년, 경과 10년
- 감가수정률 = 10/50 = 20%
- 잔가율 = 80%

② 관찰감가법

실제 상태를 직접 관찰해 감가율 결정

외관 상태 불량, 수리 이력 등 반영

③ 분해법

물리적·기능적·경제적 감가 각각 추정 후 합산

가장 정밀한 방법

적산가액 계산

\text{적산가액} = \text{재조달원가} \times (1 - \text{감가수정률})

\text{또는}: \text{적산가액} = \text{재조달원가} - \text{감가수정액}

예시:

재조달원가: 5억 원
내용연수: 40년
경과연수: 8년

\begin{aligned} \text{감가수정률} &= \frac{8}{40} = 20\% \\ \text{적산가액} &= 5\text{억} \times (1 - 0.20) = 4\text{억 원} \end{aligned}

토지의 원가방식

토지는 감가 없음: 토지는 영속성으로 내용연수 없음.

토지 원가방식

\begin{aligned} \text{토지 조성 원가} &= \text{취득비} + \text{조성 공사비} + \text{투자비용} + \text{이윤} \\ &\to \text{조성 완료 후 토지 가치로 환원} \end{aligned}

핵심 개념 카드

감가의 3요인 ★★★★★ : 물리적(노후화)·기능적(기능저하)·경제적(외부요인). 경제적 감가는 치유 불가능. 암기 포인트: 물-기-경 (물리·기능·경제)

내용연수법 공식 ★★★★★ : 감가수정률 = 경과연수 / 내용연수. 잔가율 = 1 - 감가수정률. 암기 포인트: 감가율 = 경과 ÷ 내용연수

재생산원가 vs 대체원가 ★★★★☆ : 재생산 = 동일 자재·공법으로 재건축. 대체 = 동등 효용을 현재 방식으로 건축. 실무는 대체 원가. 암기 포인트: 실무 = 대체원가 (현재 방식)

실전 퀴즈

Q. 건물 재조달원가 8억 원, 내용연수 40년, 경과 10년일 때 적산가액은?

감가수정률 = 10/40 = 25%. 적산가액 = 8억 × 0.75 = 6억 원.

Q. 주변에 혐오 시설이 들어서 건물 가치가 하락했다. 어떤 종류의 감가인가?

경제적 감가 (External Obsolescence). 외부 요인으로 인한 가치 감소. 치유 불가능.