감정평가이론 종합 정리 — 3방식 비교와 실전 총정리

감정평가 3방식 총비교

구분	원가방식	비교방식	수익방식
이론적 근거	대체의 원칙	대체의 원칙	예측의 원칙
산출 결과	적산가액	비준가액	수익가액
기본 공식	재조달원가 - 감가수정	사례×사정× 시점×요인	NOI/환원율 또는 DCF
주요 적용	특수건물·	주거용·	상업용 임대
부동산	공장·신축	사례 충분	부동산
장점	비용 근거 명확	시장 직접 반영	투자 관점 반영
단점	감가 주관성	사례 부족 시 한계	예측 불확실 성

핵심 공식 총정리

원가방식

\begin{aligned} \text{적산가액} &= \text{재조달원가} \times (1 - \text{감가수정률}) \\ \text{감가수정률} (\text{정액법}) &= \frac{\text{경과연수}}{\text{내용연수}} \\ \text{치유 가능 감가} &= \text{수리비} \\ \text{치유 불가능 감가} &= \text{시장 반응 손실} \end{aligned}

비교방식

\begin{aligned} \text{비준가액} &= \text{사례가격} \times \text{사정보정} \times \text{시점수정} \times \text{지역요인} \times \text{개별요인} \\ \text{사정보정} &= \frac{100}{100 \pm \text{사정영향률}} \\ \text{시점수정} &= \frac{\text{기준시점지수}}{\text{사례시점지수}} \\ &\text{공시지가기준법}: \\ \text{토지가액} &= \text{표준지공시지가} \times \text{시점수정} \times \text{지역요인} \times \text{개별요인} \end{aligned}

수익방식

\begin{aligned} &\text{수익환원법}: \\ \text{수익가액} &= \frac{NOI}{\text{환원율}} \\ &DCF\text{법}: \\ \text{수익가액} &= \sum \frac{NOI_t}{1+r}^t + \frac{\text{복귀가치}}{1+r}^n \\ &NOI \text{산정}: \\ PGI - \text{공실·불량대손} &= EGI \\ EGI + \text{기타수입} - \text{운영경비}(OE) &= NOI \\ \text{실질임대료} &= \text{월임대료} \times 12 + \text{보증금} \times \text{기대이율} \\ \text{적산임대료} &= \text{기초가액} \times \text{기대이율} + \text{필요경비} \end{aligned}

환원율 vs 할인율 구분

환원율 (Cap Rate / Capitalization Rate)

직접환원법에서 NOI를 가치로 환원하는 비율
1년 수익 기준
결정 방법: 시장추출법·투자결합법·누적법·IRR기반

할인율 (Discount Rate)

DCF법에서 미래 현금흐름을 현재가치로 환산하는 비율
복수 기간 수익 기준
요구 수익률 = IRR = 할인율

관계

환원율 ≈ 할인율 - 성장률
(Gordon 성장 모형 유사)

감정평가 3방식 적용 우선순위

부동산 유형별 우선 방식

주거용 (아파트·단독주택)

1순위 비교방식 (사례 풍부)
2순위 원가방식 (신축 검증)

상업용 임대 (오피스·상가)

1순위 수익방식 (NOI 환원)
2순위 비교방식 (사례 확인)

특수 건물 (공장·병원·학교)

1순위 원가방식 (사례·수익 자료 부족)
2순위 수익방식 (영업 수익 있는 경우)

토지

1순위 비교방식 (공시지가기준법 포함)
2순위 원가방식 (조성 토지)

시산가액 조정 원칙

3방식 시산가액 조정 순서

각 방식의 적용 결과 검토
신뢰도·자료 충분성 평가
평가 목적에 따른 가중
최종 평가액 결정

조정 시 고려 사항

이상치 발생 원인 분석 (오류 vs 시장 이유)
평가 시점 시장 상황 반영
평가 목적 (담보·보상·과세·매매)에 맞는 방식 중심

자주 틀리는 오답 포인트

NOI에 감가상각비·부채서비스 포함 여부

NOI = EGI - 운영경비 (감가상각·부채서비스 제외!)

사정보정 공식 방향

급매(-10%): 사정보정 = 100/90 = 1.111 (상향 보정)
고가 매수(+10%): 사정보정 = 100/110 = 0.909 (하향 보정)

환원율 결정 방법 혼동

시장추출법: R = NOI/사례가격 (역산)
투자결합법: 저당+자기자본 가중 평균

토지 감가 여부

토지는 감가 없음! 영속성 때문

치유 가능/불가능 감가 적용

치유 가능: 수리비 상당액
치유 불가능: 시장 반응 손실 (더 큰 경우 많음)

실질임대료 계산

보증금 운용 이익 반드시 포함

표준지 vs 개별공시지가 산정 주체

표준지: 국토교통부 장관
개별공시지가: 시장·군수·구청장

핵심 개념 카드

3방식 이론적 근거 ★★★★★ : 원가=대체, 비교=대체, 수익=예측. 원가·비교는 같은 원칙, 수익은 다름. 암기 포인트: 원가·비교=대체, 수익=예측

NOI 제외 항목 ★★★★★ : 감가상각비·부채서비스(원리금 상환) 제외. 운영경비만 차감. 암기 포인트: NOI = EGI - OE (감가·부채서비스 NO)

사정보정 방향 ★★★★★ : 급매(싸게 팔림) → 100/(100-%) → 1 이상. 고가 매수 → 1 이하. 암기 포인트: 급매 보정 = 분모가 작아짐 → 1보다 큼

실전 퀴즈 (종합)

Q. PGI 6,000만, 공실률 10%, 기타수입 300만, 운영경비 1,500만일 때 NOI는?

EGI = 6,000만 × 0.90 = 5,400만. NOI = 5,400만 + 300만 - 1,500만 = 4,200만 원.

Q. NOI 4,200만, 환원율 7%, 수익가액은?

수익가액 = 4,200만 / 0.07 = 6억 원.

Q. 사례 가격 2억, 사례 시점 급매(-5%), 시점 상승 3%, 지역요인 1.02, 개별요인 0.97일 때 비준가액은?

사정보정 = 100/95 ≈ 1.0526. 비준가액 = 2억 × 1.0526 × 1.03 × 1.02 × 0.97 ≈ 2억 1,500만 원.