Ch10. 감정평가이론 종합 정리 — 3방식 비교와 실전 총정리

감정평가 3방식 총비교

┌─────────────────┬──────────────┬──────────────┬──────────────┐
│ 구분            │ 원가방식     │ 비교방식     │ 수익방식     │
├─────────────────┼──────────────┼──────────────┼──────────────┤
│ 이론적 근거     │ 대체의 원칙  │ 대체의 원칙  │ 예측의 원칙  │
│ 산출 결과       │ 적산가액     │ 비준가액     │ 수익가액     │
│ 기본 공식       │ 재조달원가   │ 사례×사정×   │ NOI/환원율   │
│                 │ - 감가수정   │ 시점×요인    │ 또는 DCF     │
│ 주요 적용       │ 특수건물·   │ 주거용·     │ 상업용 임대  │
│ 부동산          │ 공장·신축   │ 사례 충분    │ 부동산       │
│ 장점            │ 비용 근거    │ 시장 직접    │ 투자 관점    │
│                 │ 명확         │ 반영         │ 반영         │
│ 단점            │ 감가 주관성  │ 사례 부족    │ 예측 불확실  │
│                 │              │ 시 한계      │ 성           │
└─────────────────┴──────────────┴──────────────┴──────────────┘

핵심 공식 총정리

원가방식

적산가액 = 재조달원가 × (1 - 감가수정률)
감가수정률 (정액법) = 경과연수 / 내용연수

치유 가능 감가 = 수리비
치유 불가능 감가 = 시장 반응 손실

비교방식

비준가액 = 사례가격 × 사정보정 × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인

사정보정 = 100 / (100 ± 사정영향률)
시점수정 = 기준시점지수 / 사례시점지수

공시지가기준법:
토지가액 = 표준지공시지가 × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인

수익방식

수익환원법:
수익가액 = NOI / 환원율

DCF법:
수익가액 = Σ NOI_t/(1+r)^t + 복귀가치/(1+r)^n

NOI 산정:
PGI - 공실·불량대손 = EGI
EGI + 기타수입 - 운영경비(OE) = NOI

실질임대료 = 월임대료×12 + 보증금×기대이율
적산임대료 = 기초가액×기대이율 + 필요경비

환원율 vs 할인율 구분

환원율 (Cap Rate / Capitalization Rate):
- 직접환원법에서 NOI를 가치로 환원하는 비율
- 1년 수익 기준
- 결정 방법: 시장추출법·투자결합법·누적법·IRR기반

할인율 (Discount Rate):
- DCF법에서 미래 현금흐름을 현재가치로 환산하는 비율
- 복수 기간 수익 기준
- 요구 수익률 = IRR = 할인율

관계:
환원율 ≈ 할인율 - 성장률
(Gordon 성장 모형 유사)

감정평가 3방식 적용 우선순위

부동산 유형별 우선 방식:

주거용 (아파트·단독주택):
1순위 비교방식 (사례 풍부)
2순위 원가방식 (신축 검증)

상업용 임대 (오피스·상가):
1순위 수익방식 (NOI 환원)
2순위 비교방식 (사례 확인)

특수 건물 (공장·병원·학교):
1순위 원가방식 (사례·수익 자료 부족)
2순위 수익방식 (영업 수익 있는 경우)

토지:
1순위 비교방식 (공시지가기준법 포함)
2순위 원가방식 (조성 토지)

시산가액 조정 원칙

3방식 시산가액 조정 순서:
① 각 방식의 적용 결과 검토
② 신뢰도·자료 충분성 평가
③ 평가 목적에 따른 가중
④ 최종 평가액 결정

조정 시 고려 사항:
- 이상치 발생 원인 분석 (오류 vs 시장 이유)
- 평가 시점 시장 상황 반영
- 평가 목적 (담보·보상·과세·매매)에 맞는 방식 중심

자주 틀리는 오답 포인트

① NOI에 감가상각비·부채서비스 포함 여부
   → NOI = EGI - 운영경비 (감가상각·부채서비스 제외!)

② 사정보정 공식 방향
   → 급매(-10%): 사정보정 = 100/90 = 1.111 (상향 보정)
   → 고가 매수(+10%): 사정보정 = 100/110 = 0.909 (하향 보정)

③ 환원율 결정 방법 혼동
   → 시장추출법: R = NOI/사례가격 (역산)
   → 투자결합법: 저당+자기자본 가중 평균

④ 토지 감가 여부
   → 토지는 감가 없음! 영속성 때문

⑤ 치유 가능/불가능 감가 적용
   → 치유 가능: 수리비 상당액
   → 치유 불가능: 시장 반응 손실 (더 큰 경우 많음)

⑥ 실질임대료 계산
   → 보증금 운용 이익 반드시 포함

⑦ 표준지 vs 개별공시지가 산정 주체
   → 표준지: 국토교통부 장관
   → 개별공시지가: 시장·군수·구청장

핵심 개념 카드

3방식 이론적 근거 ★★★★★ : 원가=대체, 비교=대체, 수익=예측. 원가·비교는 같은 원칙, 수익은 다름. 암기 포인트: 원가·비교=대체, 수익=예측

NOI 제외 항목 ★★★★★ : 감가상각비·부채서비스(원리금 상환) 제외. 운영경비만 차감. 암기 포인트: NOI = EGI - OE (감가·부채서비스 NO)

사정보정 방향 ★★★★★ : 급매(싸게 팔림) → 100/(100-%) → 1 이상. 고가 매수 → 1 이하. 암기 포인트: 급매 보정 = 분모가 작아짐 → 1보다 큼

실전 퀴즈 (종합)

Q. PGI 6,000만, 공실률 10%, 기타수입 300만, 운영경비 1,500만일 때 NOI는?

EGI = 6,000만 × 0.90 = 5,400만. NOI = 5,400만 + 300만 - 1,500만 = 4,200만 원.

Q. NOI 4,200만, 환원율 7%, 수익가액은?

수익가액 = 4,200만 / 0.07 = 6억 원.

Q. 사례 가격 2억, 사례 시점 급매(-5%), 시점 상승 3%, 지역요인 1.02, 개별요인 0.97일 때 비준가액은?

사정보정 = 100/95 ≈ 1.0526. 비준가액 = 2억 × 1.0526 × 1.03 × 1.02 × 0.97 ≈ 2억 1,500만 원.

OIYO 편집부