Ch5. 토지 감정평가 — 공시지가 체계와 토지 특성

토지 감정평가의 특성

토지의 특성:

부동성(고정성): 이동 불가, 지역 요인이 중요
영속성: 물리적 소멸 없음, 감가 없음
개별성: 동일 토지 없음, 개별 분석 필수
부증성: 공급량 고정 (인위적 증가 한계)

토지 평가 3원칙:
① 최유효이용 전제로 평가
② 나지(裸地) 상정 원칙: 건물 없는 것으로 상정
③ 개발이익 배제: 공용 수용 보상 시 공시지가 기준

공시지가 체계

표준지 공시지가

국토교통부 장관이 매년 1월 1일 기준으로 산정·공시.

표준지 선정 기준:
- 지가 수준 대표성
- 토지 특성 대표성
- 위치의 안정성

표준지 공시지가 활용:
① 개별공시지가 산정 기준
② 개발부담금 부과 기준
③ 국공유지 사용료 산정
④ 토지 관련 과세 기준

개별공시지가

시장·군수·구청장이 표준지 공시지가를 기준으로 산정.

개별공시지가 = 표준지 공시지가 × 토지가격비준표 적용치

토지가격비준표:
- 표준지와 대상 토지의 특성 차이를 수치화
- 지목·이용 상황·도로·형상·방위 등 반영

이의신청:
- 산정 후 20일간 이의신청 기간
- 이의신청 → 감정평가사 검증 → 재산정

지목별 평가 특성

지목 28종 주요 항목:

전·답·과수원 (농경지):
→ 농지 전용 가능성 고려
→ 토지 이용 계획 확인 필수

임야:
→ 입목 (나무) 가치 별도 평가 또는 일괄
→ 경사도·접근성 중요

대지:
→ 건축 가능 여부 (용도지역·용적률·건폐율)
→ 도로 접면 상태가 가장 중요

잡종지:
→ 현황 이용 상황 + 전용 가능성 종합

토지 가격 형성 요인

일반 요인

자연적 요인: 지형·기후·자원
사회적 요인: 인구·도시화·생활양식
경제적 요인: 고용·금리·경기
행정적 요인: 용도지역·개발 제한·세제

지역 요인 (인근 지역 수준)

상업 지역: 배후 인구·접근성·집적도
주거 지역: 쾌적성·교통·학군·공공시설
공업 지역: 도로·철도·항만 접근성·용수

지역 분석:
- 대상 부동산 속한 인근 지역 파악
- 유사 지역과의 격차 분석
- 도시 성장·쇠퇴 추세 파악

개별 요인 (토지 고유 특성)

도로 접면 (가장 중요):
- 광대로·중로·소로·세로 구분
- 각지(角地): 두 도로에 접하면 희소성

형상:
- 정방형 > 장방형 > 부정형
- 자루형 (맹지에 가까움): 감가

방위:
- 남향 > 동향 > 서향 > 북향 (주거용)

고저:
- 평지 > 완경사 > 급경사
- 저지(低地): 침수 위험 감가

기타:
- 일조·통풍·조망
- 상하수도·가스 인입 여부

토지 감정평가 방법 적용

원칙: 공시지가 기준법 우선 (공적 평가)
보완: 거래사례비교법 (시장 가치 확인)

공시지가 기준법:
토지 가격 = 표준지 공시지가 × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인

시점수정:
- 지가변동률 (국토부 고시)
- 생산자물가지수 (한국은행)
- 인근 지역 지가 동향

비준가액 (비교방식) 병행:
- 인근 실거래 사례 수집
- 사정보정 → 시점수정 → 요인 비교

핵심 개념 카드

공시지가 이중 체계 ★★★★★ : 표준지(국토부) → 개별공시지가(시군구). 표준지는 모든 요인 반영, 개별은 비준표로 보정. 암기 포인트: 표준지=국토부, 개별=시군구

토지 나지 상정 원칙 ★★★★★ : 건물·구축물 있는 토지도 나지 상태로 가정하여 토지만 평가. 토지·건물 분리 평가 원칙. 암기 포인트: 토지 평가 = 나지 기준

도로 접면의 중요성 ★★★★☆ : 토지 개별요인 중 도로 접면이 가장 큰 영향. 광대로·각지는 가산, 세로(세)·맹지는 감산. 암기 포인트: 도로 접면 → 접면 좋을수록 고가

실전 퀴즈

Q. 표준지 공시지가를 산정하는 주체는?

국토교통부 장관. 매년 1월 1일 기준. 개별공시지가는 시장·군수·구청장이 산정.

Q. 도로가 없는 토지(맹지)는 어떻게 평가하는가?

도로 개설 비용 또는 진입 가능성을 고려해 감가. 실무상 인근 토지 대비 30–50% 감가 적용하는 경우가 많음.

OIYO 편집부