Ch8. 임대료 감정평가 — 실질임대료와 기대임대료

임대료의 개념과 체계

임대료 감정평가: 부동산을 일정 기간 사용·수익할 대가로 지불하는 임대료의 적정 수준을 산정.

임대료 종류:
① 순임대료 (Net Rent):
   부동산 자체에 귀속되는 임대료 (경비 제외)

② 총임대료 (Gross Rent):
   순임대료 + 임차인 부담 경비 (관리비·세금 등)

③ 실질임대료 (Effective Rent):
   실제로 임대인이 수취하는 경제적 이익 전부
   = 순임대료 + 보증금 운용 이익

④ 기대임대료 (Market Rent):
   시장에서 신규로 성립할 적정 임대료

실질임대료 계산

보증금이 있는 한국 임대 시장의 특성 반영.

실질임대료 = 월 임대료 × 12 + 보증금 × 기대이율

보증금 운용 이익:
- 임대인이 보증금 수취 후 운용 (예금·투자)
- 기대이율: 시장 이자율 또는 전세 전환율

예시:
월 임대료: 200만 원
보증금: 1억 원
기대이율: 4%

실질임대료 = (200만 × 12) + (1억 × 4%)
           = 2,400만 + 400만 = 2,800만 원/년

전세 → 월세 전환:
월세 전환율 = (전세금 - 보증금) × 전환율 / 12

임대료 평가 방법

임대사례비교법

임대료 = 사례 임대료 × 사정보정 × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인

사례 선택 기준:
- 유사 부동산 임대 사례
- 사례 시점 근접
- 정상 임대 조건 (특수 사정 없는 것)

실무 적용:
- 오피스: 같은 빌딩 등 유사 층·면적
- 상가: 동일 상권 동종 용도
- 주거: 유사 단지·동급 유닛

수익분석법

수익분석법:
임대료 = 대상 부동산 총수익 × 임대료 배분율
→ 임차인 영업 수익 중 부동산 귀속분 추정

적합 대상:
- 호텔·골프장·주유소 등 영업 일체형
- 수익이 운영 결과에 크게 의존하는 부동산

적산법 (비용 접근)

적산임대료 = (기초가액 × 기대이율) + 필요 경비

기초가액: 해당 부동산 감정평가액
기대이율: 투자자 요구 수익률

필요 경비:
- 감가상각비
- 유지관리비
- 공실손실 충당금
- 위험 부담금

예시:
부동산 가치: 10억 원
기대이율: 4%
필요 경비: 1,500만 원/년

적산임대료 = 10억 × 4% + 1,500만
           = 4,000만 + 1,500만 = 5,500만 원/년

한국 임대 시장 특수 개념

전세 제도

전세: 보증금 100% (월세 없음)
→ 감정평가: 전세보증금 / 시장가치 비율 (전세가율) 분석

전세가율 = 전세보증금 / 부동산 시장가치
- 아파트 전세가율 70–80%대: 위험 지표
- 깡통전세: 전세보증금 > 담보 가치

임대차 3법 반영

계약 갱신 청구권 (2+2년 최대 4년):
- 기존 임차인 계약 중 → 시장 임대료와 괴리
- 신규 계약 시 시장 임대료 적용
→ 평가 시 현행 계약 조건 vs 신규 계약 시 임대료 구분

전월세 전환율:
- 법정 상한: 기준금리 + 2%
- 전세 → 월세 전환 시 적용

핵심 개념 카드

실질임대료 ★★★★★ : 월임대료 × 12 + 보증금 × 기대이율. 보증금 운용 이익까지 포함한 실질 수취액. 암기 포인트: 실질임대료 = 월세×12 + 보증금×이율

적산법 공식 ★★★★★ : 기초가액 × 기대이율 + 필요경비. 자산 가치 기반 임대료 산정. 비용접근. 암기 포인트: 적산임대료 = 가치×이율 + 경비

임대사례비교법 ★★★★☆ : 유사 임대 사례 기준 비교·조정. 실무에서 가장 많이 사용. 거래사례비교법과 동일 구조. 암기 포인트: 사정→시점→지역→개별 동일 절차

실전 퀴즈

Q. 보증금 5,000만, 월세 150만 원, 기대이율 5% 일 때 실질임대료는?

실질임대료 = (150만 × 12) + (5,000만 × 5%) = 1,800만 + 250만 = 2,050만 원/년.

Q. 적산법에서 필요 경비에 포함되는 항목 4가지는?

감가상각비, 유지관리비(관리비·수선비), 공실손실 충당금, 위험 부담금. (부채서비스 제외.)