특수 부동산 감정평가 — 공장·농지·임야

특수 부동산 평가 개요

일반 부동산과 다른 특수성이 있어 표준 방법을 변형하여 적용.

특수 부동산 분류

산업 시설: 공장·창고·물류센터
농지: 전·답·과수원·목장용지
임야: 산지·목장
광업 시설: 광산·채석장
레저 시설: 골프장·리조트
공공 시설: 도로·철도·항만

공통 특성

거래 사례 희소 → 비교방식 한계
특수 목적 → 최유효이용 판단 어려움
기계·설비 일체 평가 필요한 경우 多

공장 감정평가

공장의 구성 요소

공장 부동산

토지 (공장 부지)
건물 (공장동·사무동·창고)
구축물 (배관·기계 기초·담장)
기계·기구 (생산 설비)
부대 시설 (전기·통신·소방)

평가 접근

원칙: 각 구성 요소 분리 평가 후 합산
일괄: 영업 일체로 평가 (수익 창출형 공장)

기계·기구 평가

기계·기구 재조달원가

동일 기계 신규 취득 가격 (수입 포함)
설치비·시운전비 포함

감가

물리적: 사용에 따른 마모 (내용연수 10–15년)
기능적: 구형 기계 (생산성 열위)
경제적: 생산 중단·수요 감소
주의: 생산 시설과 분리 불가한 설비 → 부동산으로 취급 가능

공장 평가 방법

원가방식 우선 — 적산가액 = 토지가액 + 건물 적산가액 + 기계기구 적산가액

수익방식 보완

임대 가능 공장 → NOI 환원
현황 이용 수익성 분석

비교방식

동종 공장 매매 사례 (자료 희소)
공업지역 내 공장 단가 비교

농지 감정평가

농지의 특성

농지 이용

전: 밭 (채소·과수류)
답: 논 (벼·수도작)
과수원: 과일나무 재배

농지 감정평가 특수성

농업 생산성 중요 (토질·일조·배수)
농지 전용 가능성 → 전용 후 가치 반영
농업 진흥 구역: 전용 제한 → 감가 요인
절대 농지 (농업 진흥 지역): 전용 거의 불가

농지 평가 방법

비교방식 우선

인근 농지 매매 사례 수집
지가변동률로 시점수정
토질·배수·도로 접면 개별요인 비교

수익방식 보완 (경작 소득)

연간 순경작 수익 / 환원율
쌀 가격·수확량·경작비 등 자료 필요

농지 가격 구성

순 농경 가치: 경작 수익 현가
개발 기대 가치: 전용 가능성
지가 형성 요인: 위치·교통

농지 전용 평가

전용 가능 농지

전용 후 예상 지가 × 전용 가능성 확률

또는 인근 전용 완료 토지 가격 기준 할인

전용 불가 농지 (농업 진흥 지역)

경작 수익 기반 평가
인근 전용 가능 농지 대비 대폭 할인

임야 감정평가

임야의 구성

임야 구성 요소

임지 (산지 토지 자체)
입목 (나무): 벌채 가능 목재 가치
기타 부가 가치 (광물·수자원)

평가 대상 구분

임지만: 나지 상태 토지
입목 포함: 임지 + 입목 일괄 또는 분리

입목 평가

입목 가치 평가 방법

비용 방식: 조림비 기준 (식재·육림 비용)
비교 방식: 유사 입목 매매 사례
수익 방식: 벌채 시 예상 수익 현가

입목 시장가 — = 단위당 목재 가격 × 재적(m³) × 시장 형성계수

입목도: 단위 면적당 수목 밀도
입목도 높음 → 수확 가치 높음

임야 평가 방법

비교방식 우선

인근 산지 거래 사례 비교
경사도·접근성·수종 개별요인

원가방식 보완

개발 조성 임야: 조림 원가 기준

수익방식 (임목 수익)

벌채 주기 고려한 순 현재가치
할인율 적용 (장기 투자)

개발 기대 가치

리조트·산지 전용 가능 임야 → 개발 후 가치 현가

핵심 개념 카드

공장 평가 순서 ★★★★★ : 토지 + 건물 + 구축물 + 기계기구 각각 적산가액 산정 후 합산. 원가방식 중심. 암기 포인트: 공장 = 토지+건물+기계 합산

농지 전용 가능성 ★★★★★ : 농업 진흥 지역 = 전용 제한 → 감가. 전용 가능 농지는 전용 후 가치 일부 반영. 암기 포인트: 진흥구역=전용불가=감가

입목 평가 3방식 ★★★★☆ : 비용방식(조림비), 비교방식(사례), 수익방식(벌채수익현가). 실무는 비교방식 우선. 암기 포인트: 입목 = 비용·비교·수익 중 적합 방식

실전 퀴즈

Q. 공장 감정평가 시 생산 기계가 기초에 고정되어 있는 경우 부동산으로 보는가?

원칙적으로 분리 가능하면 동산(기계기구)으로 별도 평가. 단, 구조물과 일체화되어 분리 불가한 경우 부동산 구성 요소로 취급 가능.

Q. 농업 진흥 지역 내 답(논)과 인근 전용 가능 농지의 가격 차이 원인은?

농업 진흥 지역은 타 용도 전용이 극히 제한되어 개발 기대 가치가 없음. 전용 가능 농지는 개발 후 가치 일부 반영되므로 진흥 지역 내 농지보다 높게 형성.

공식 출처 확인

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국토교통부 실거래가 공개시스템

(확인일: 2026-06)