Ch1. 부동산공시법 개관 — 등기와 공시 제도

부동산공시법의 의의

부동산공시법:
부동산의 권리관계를 공시하는 법 체계

구성:
부동산등기법: 토지·건물의 권리 공시
공간정보관리법 (구 지적법): 토지의 물리적 현황 공시

공시 제도의 필요성:
부동산 거래의 안전 보장
제3자 권리 보호
부동산 거래 비용 절감

부동산 공시 2원칙:
공시의 원칙: 권리 변동은 공시해야 대항력 발생
공신의 원칙: 등기를 믿은 거래는 보호
(한국 민법: 공신의 원칙 불인정 → 등기 믿어도 무권리자면 취득 불가)

등기부의 구성

등기부:
부동산에 관한 권리를 기재한 공부

표제부:
부동산 물리적 현황
토지: 소재·지번·지목·면적
건물: 소재·지번·종류·구조·면적

갑구 (甲區):
소유권에 관한 사항
소유권 보존, 이전, 압류, 가압류, 가처분, 경매

을구 (乙區):
소유권 외 권리
저당권, 근저당권, 전세권, 지상권, 지역권

등기사항전부증명서:
등기부 열람 서류 (구: 등기부등본)

등기의 효력

등기의 효력:
대항력: 등기 후 제3자에게 권리 주장 가능
순위 확정력: 등기 순서 = 권리 순위
추정력: 등기된 사항은 권리가 있다고 추정

등기 원인 없는 등기:
유효한 원인 없이 한 등기 → 무효 원칙
단, 전전 양수인 보호 (중간 생략 등기 문제)

부동산 물권 변동:
물권 행위 + 등기 → 물권 변동 효력 발생
→ 계약만으로는 소유권 이전 안 됨

예외 (등기 없이 물권 변동):
상속, 공용징수, 판결, 경매 → 법률 규정에 의한 물권 변동
→ 등기 없어도 효력 발생

등기 신청

등기 신청 방법:
당사자 공동 신청 원칙
등기권리자 + 등기의무자 공동 신청

단독 신청 가능:
판결에 의한 등기 (의무자 참여 불필요)
상속에 의한 등기
가등기 가처분 명령에 의한 등기

전자 신청:
인터넷 등기소를 통한 온라인 신청

신청인 확인:
대리 신청 시 위임장 필요
법인: 대표자 또는 대리인

핵심 개념 카드

등기부 3구성 ★★★★★ : 표제부(물리현황)+갑구(소유권)+을구(소유권외권리). 암기 포인트: 표갑을

공신의 원칙 불인정 ★★★★★ : 한국은 공신의 원칙 없음. 등기 믿어도 무권리자면 취득 불가. 암기 포인트: 한국=공신불인정

등기 없는 물권변동 ★★★★☆ : 상속·공용징수·판결·경매는 등기 없어도 효력. 암기 포인트: 상공판경=등기없이변동

실전 퀴즈

Q. 갑구와 을구에 기재되는 권리의 차이는?

갑구: 소유권 관련 사항(소유권 보존·이전, 압류·가압류·경매). 을구: 소유권 이외 권리(저당권·근저당·전세권·지상권). 소유권이면 갑구, 소유권을 제한하는 권리면 을구.

Q. 등기 없이도 물권 변동이 일어나는 경우는?

법률 규정에 의한 물권 변동: 상속, 공용징수(국가 수용), 확정판결, 경매. 당사자 의사와 무관한 법률 요건 충족으로 발생. 다만 처분하려면 이후 등기 필요.