부동산공시법의 의의

부동산공시법

부동산의 권리관계를 공시하는 법 체계

구성

부동산등기법: 토지·건물의 권리 공시
공간정보관리법 (구 지적법): 토지의 물리적 현황 공시

공시 제도의 필요성

부동산 거래의 안전 보장
제3자 권리 보호
부동산 거래 비용 절감

부동산 공시 2원칙

공시의 원칙: 권리 변동은 공시해야 대항력 발생
공신의 원칙: 등기를 믿은 거래는 보호
(한국 민법: 공신의 원칙 불인정 → 등기 믿어도 무권리자면 취득 불가)

등기부의 구성

등기부

부동산에 관한 권리를 기재한 공부

표제부

부동산 물리적 현황

토지: 소재·지번·지목·면적
건물: 소재·지번·종류·구조·면적

갑구 (甲區)

소유권에 관한 사항
소유권 보존, 이전, 압류, 가압류, 가처분, 경매

을구 (乙區)

소유권 외 권리
저당권, 근저당권, 전세권, 지상권, 지역권

등기사항전부증명서

등기부 열람 서류 (구: 등기부등본)

등기의 효력

등기의 효력

대항력: 등기 후 제3자에게 권리 주장 가능
순위 확정력: 등기 순서 = 권리 순위
추정력: 등기된 사항은 권리가 있다고 추정

등기 원인 없는 등기

유효한 원인 없이 한 등기 → 무효 원칙
단, 전전 양수인 보호 (중간 생략 등기 문제)

부동산 물권 변동

물권 행위 + 등기 → 물권 변동 효력 발생

계약만으로는 소유권 이전 안 됨

예외 (등기 없이 물권 변동)

상속, 공용징수, 판결, 경매 → 법률 규정에 의한 물권 변동

등기 없어도 효력 발생

등기 신청

등기 신청 방법

당사자 공동 신청 원칙
등기권리자 + 등기의무자 공동 신청

단독 신청 가능

판결에 의한 등기 (의무자 참여 불필요)
상속에 의한 등기
가등기 가처분 명령에 의한 등기

전자 신청

인터넷 등기소를 통한 온라인 신청

신청인 확인

대리 신청 시 위임장 필요

법인: 대표자 또는 대리인

핵심 개념 카드

등기부 3구성 ★★★★★ : 표제부(물리현황)+갑구(소유권)+을구(소유권외권리). 암기 포인트: 표갑을

공신의 원칙 불인정 ★★★★★ : 한국은 공신의 원칙 없음. 등기 믿어도 무권리자면 취득 불가. 암기 포인트: 한국=공신불인정

등기 없는 물권변동 ★★★★☆ : 상속·공용징수·판결·경매는 등기 없어도 효력. 암기 포인트: 상공판경=등기없이변동

실전 퀴즈

Q. 갑구와 을구에 기재되는 권리의 차이는?

갑구: 소유권 관련 사항(소유권 보존·이전, 압류·가압류·경매). 을구: 소유권 이외 권리(저당권·근저당·전세권·지상권). 소유권이면 갑구, 소유권을 제한하는 권리면 을구.

Q. 등기 없이도 물권 변동이 일어나는 경우는?

법률 규정에 의한 물권 변동: 상속, 공용징수(국가 수용), 확정판결, 경매. 당사자 의사와 무관한 법률 요건 충족으로 발생. 다만 처분하려면 이후 등기 필요.

공식 출처 확인

수치·기준은 개정될 수 있습니다. 신고·신청 전 아래 공식 기관에서 최신 정보를 확인하세요.

국토교통부 실거래가 공개시스템

(확인일: 2026-06)

부동산공시법 개관 — 등기와 공시 제도