전세·월세 계약 완전 가이드 — 사기 예방과 권리 보호

전세·월세 계약, 잘못하면 평생 손해

2022~2023년 대규모 전세사기 사태로 수만 명이 보증금을 잃었습니다. 임차인의 최대 자산인 보증금을 지키려면 계약 전 확인, 계약 중 보호, 계약 후 대응을 모두 알아야 합니다.

계약 전 반드시 확인할 것

1. 등기부등본 확인

확인처: 대법원 인터넷등기소 (등기.kr) — 700원

확인 항목:

갑구: 소유권 이전 이력, 가압류·압류 여부
을구: 근저당권, 전세권, 가처분 여부

경보 신호:

근저당이 집값의 60% 이상 → 경매 시 보증금 회수 불가 위험
여러 명 이름의 소유권 공유 → 분쟁 위험
가압류·가처분 등기 → 즉시 계약 중단

2. 집주인 신분 확인

등기부등본의 소유자와 계약 당사자가 동일한지 확인
대리인 계약 시: 위임장 + 인감증명서 + 신분증 원본 확인
법인 소유 주택: 법인등기부등본 별도 확인

3. 건축물대장 확인

확인처: 정부24 (free)

확인 항목:

위반건축물 여부 (전입신고 안 되는 곳이 있음)
용도: 주거용인지 확인 (근린생활시설에 살면 법적 보호 불완전)
실면적 vs 공부상 면적 차이

4. 집값 대비 보증금 비율

전세 시세가 집값의 80% 이상이면 위험합니다.

경매가 진행되면 낙찰가가 시세보다 낮아져 보증금 전액 회수가 어렵습니다.

안전 기준: 보증금 ≤ 집값의 70%

계약서 작성 핵심 포인트

특약 조항 반드시 포함할 것

1. 임대인은 계약 기간 중 근저당 추가 설정을 하지 않는다.
2. 임대인은 임차인이 전입신고를 방해하지 않는다.
3. 보증금 반환이 지연될 경우 연 ___% 지연 이자를 지급한다.
4. 임차인은 잔금 지급 전 등기부등본을 재확인할 권리가 있다.

잔금 당일 확인

잔금 지급 직전, 당일 아침에 등기부등본 재조회 필수. 잔금과 등기부등본 변동 사이에 근저당이 설정되는 사기 패턴이 있습니다.

입주 후 즉시 해야 할 것 (핵심!)

1. 전입신고 + 확정일자 (같은 날)

전입신고: 주민센터 또는 정부24 → 대항력 발생 확정일자: 주민센터, 법원등기소, 공증인 사무소 → 우선변제권 발생

대항력: 집이 경매로 넘어가도 집주인 바뀌어도 계속 거주 가능 우선변제권: 경매 시 다른 채권자보다 먼저 보증금 받을 권리

핵심 원칙: 잔금 지급 당일, 이사 당일 전입신고 + 확정일자를 받아야 합니다.

대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 발생합니다.

2. 전세보증보험 가입

HUG 전세보증보험: 보증금을 보험으로 보장

가입 기관: HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI서울보증
보험료: 보증금의 약 0.1~0.4% (1회)
조건: 보증금이 집값의 일정 비율 이하

보험에 가입하면 집주인이 보증금을 안 돌려줘도 기관이 먼저 지급 후 집주인에게 구상권 행사.

주택임대차보호법 핵심 권리

계약 갱신 청구권

2020년 7월 이후 임차인은 1회 계약 갱신을 청구할 권리가 있습니다.

기존 2년 계약 만료 시 → 추가 2년 연장 요구 가능
임대인은 정당한 사유 없이 거절 불가

임대인이 거절할 수 있는 경우:

임대인 또는 직계가족이 실제 거주할 경우
임차인이 3개월 이상 차임 미납 등 의무 위반
건물 철거·재건축 예정

전월세 상한제

갱신 시 임대료 인상은 **직전 임대료의 5%**를 초과할 수 없습니다.

묵시적 갱신

계약 만료 2개월 전까지 양측 모두 갱신 의사를 밝히지 않으면 동일 조건으로 자동 연장 (묵시적 갱신).

묵시적 갱신 상태에서 임차인은 언제든지 3개월 전 통보로 계약 해지 가능.

전세사기 대표 유형

1. 깡통전세

시세보다 높은 보증금으로 계약 → 집값 하락 시 경매 낙찰가로도 보증금 회수 불가.

예방: 시세 확인 (국토교통부 실거래가 조회), 보증금 70% 이하 유지

2. 이중계약

같은 집에 여러 명과 계약 → 등기부등본에 전세권 설정 없으면 발견 어려움.

예방: 전세권 설정 등기 요구, 또는 전세보증보험 가입

3. 집주인 사칭

집주인이 아닌 사람이 계약 → 집주인 확인 없이 보증금 지급.

예방: 등기부등본 소유자와 계약자 일치 확인

4. 신탁 부동산

신탁회사에 신탁된 부동산 → 집주인이 아닌 신탁회사의 동의 없는 계약은 무효.

예방: 등기부등본 갑구에 ‘신탁’ 등기 있는지 확인

보증금 못 받을 때 대처

1단계: 내용증명 발송

계약 만료일에 맞춰 보증금 반환을 공식 요청.

2단계: 임차권등기명령 신청

법원에 신청 → 이사를 가도 대항력·우선변제권 유지.

효과: 이사 후에도 권리 보전 (임대차보호법상)
비용: 인지대 약 2~5만 원

3단계: 법적 절차

지급명령 신청: 간단한 집행권원 확보 (이의 없으면 확정판결과 동일)
소액사건심판: 3,000만 원 이하 → 간이 절차
강제집행: 확정판결 후 집주인 자산 압류

전세사기 피해자 지원

전세사기피해자 지원법 (2023년 제정): 경매 유예, 우선매수권 등
법률구조공단 (132): 무료 법률 지원
국토교통부 전세피해지원센터: 피해 상담

월세 계약 시 추가 확인사항

관리비 항목 상세 확인 (무엇이 포함되어 있는지)
체크리스트: 입주 전 하자 사진 기록 → 퇴거 시 원상복구 분쟁 예방
보일러·에어컨 등 주요 설비의 수리 책임 특약 명시
월세 자동이체 설정 (미납 시 계약 해지 위험)

계약서에 서명하기 전 5분 더 확인하는 것이 몇 년의 분쟁을 막을 수 있습니다.

OIYO 편집부