전세사기 예방·대처 완전가이드 — 계약 전 체크리스트부터 피해 구제까지

전세사기, 왜 계속 발생하는가

2022~2024년 전세사기 피해 규모는 수조 원에 달합니다. 임차인이 수년간 모은 전세금을 한 번에 잃는 일이 반복되는 이유는 정보 비대칭과 방심 때문입니다. 이 가이드 하나로 위험 신호를 미리 잡으세요.

전세사기 주요 유형 5가지

유형 1: 깡통전세

집의 매매가 대비 전세금이 지나치게 높은 경우.

매매가: 3억원
전세금: 2억 8천만원 (93%)
→ 집값 하락 or 경매 시 보증금 미반환 위험

안전 기준: 전세금은 매매가의 70% 이하 권장

유형 2: 이중계약 (동시 진행)

임대인이 같은 집을 두 명 이상에게 동시에 전세 계약하는 수법.

예방: 계약 당일 등기부 열람 + 전입신고 즉시 완료

유형 3: 선순위 채권 은닉

집에 이미 근저당·세금 체납이 있는데 임대인이 이를 숨기는 경우.

예방: 등기부등본 + 국세·지방세 납부 확인서 요청

유형 4: 신탁 사기

신탁회사에 소유권이 이전된 집을 임대인이 마치 본인 소유인 것처럼 계약.

특징: 등기부상 소유자가 신탁회사 → 계약 자체 무효

예방: 등기부 갑구에서 ‘신탁’ 표시 확인 필수

유형 5: 빌라왕형 (대규모 사기)

수십~수백 채를 매입하여 임차인을 모집하고 보증금 반환 능력 없이 잠적.

예방: 임대인 소유 물건 수 확인, 과도하게 많으면 주의

계약 전 필수 확인 5단계

단계 1: 등기부등본 분석

발급: 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 또는 무인발급기

갑구 (소유권 관련)

항목	확인 내용
소유자	계약 상대방과 일치 여부
압류·가압류	있으면 위험 신호
신탁 등기	있으면 계약 금지
경매 개시	있으면 계약 절대 금지

을구 (소유권 외 권리)

항목	확인 내용
근저당권	채권최고액 확인 → 전세금+근저당 합계가 매매가 70% 초과 시 위험
전세권 설정	선순위 전세권 있으면 내 보증금 후순위

단계 2: 건축물대장 확인

발급: 정부24(gov.kr) → 건축물대장 열람
위반건축물: 표시 있으면 은행 대출 불가 → 전세금 반환 어려울 수 있음
용도: 주거용 여부 확인 (상업용 건물에 무단 거주 불가)

단계 3: 임대인 체납 세금 확인

방법: 임대인 동의 하에 세무서 방문 → 미납 국세 열람
2023년 도입: 임차인이 임대인 동의 없이도 체납 세금 열람 가능 (일부 조건)
중요: 세금 체납은 압류 → 경매로 이어져 보증금 위협

단계 4: 시세 조사

확인 방법:
1. 국토부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)
2. KB부동산, 네이버 부동산 시세 조회
3. 주변 공인중개사 2~3곳 문의

적정 전세가율:
- 아파트: 60~70%
- 빌라·다세대: 60% 이하 권장 (시세 파악 어려움)

단계 5: 임대인 신원 확인

계약 시 임대인 신분증 원본 확인
위임장으로 대리인이 오는 경우 → 임대인 직접 통화로 의사 확인
법인 임대인은 사업자등록증 + 법인등기 확인

계약 당일 해야 할 일

잔금일 최종 등기부 확인

계약서 쓰는 날이 아니라 잔금을 치르는 날 당일 오전에 다시 한 번 등기부 확인.

잔금 치르기 전:
1. 인터넷등기소에서 해당 주소 등기부 최신본 열람
2. 계약 당시와 변경 사항 없는지 확인
3. 새로운 근저당, 압류 없는지 체크
→ 이상 있으면 잔금 지급 거부 권리 있음

잔금 당일 즉시 처리

1. 잔금 이체
2. 열쇠 수령
3. 전입신고 (주민센터 또는 정부24 앱) → 당일 완료
4. 확정일자 받기 (주민센터 or 인터넷등기소, 수수료 600원)

전입신고 + 확정일자가 핵심: 이 두 가지가 임차인 보호의 기본입니다.

전세보증보험 완전 가이드

가입 기관

기관	상품명	특징
HUG (주택도시보증공사)	전세보증금반환보증	가장 일반적, 빌라·다세대 포함
SGI서울보증	전세금보장신용보험	민간 기관
HF (한국주택금융공사)	전세지킴보증	전세대출 연계

HUG 전세보증보험 가입 조건

항목	조건
전세금	수도권 7억원 이하, 지방 5억원 이하
전세가율	주택 가격의 90% 이하 (일부 100%)
계약 기간	잔여 기간 1개월 이상 남았을 때 신청
전입신고	필수 (미등록 시 가입 불가)

보험료

전세금 2억원, 2년 계약 기준:
연 보험료: 약 26만원 (0.128%)
2년 합계: 약 52만원

→ 전세금 돌려받지 못하는 최악의 경우 대비 비용으로 필수 지출

가입 절차

1. HUG 홈페이지(khug.or.kr) 또는 앱
2. 전입신고 완료 + 확정일자 취득 후 신청
3. 서류 제출: 임대차계약서, 등기부등본, 전입세대열람원
4. 심사 약 3~5일 → 승인 시 보험증서 발급

피해 발생 시 대처 순서

1단계: 즉시 내용증명 발송

보증금 반환 기한 도래 시 임대인이 연락 두절 → 즉시:
1. 내용증명 발송 (등기우편)
   내용: "계약 종료일 OO일에 보증금 OO원을 반환하지 않았으므로
   OO일까지 반환할 것을 요구합니다."
2. 보증금 반환 시까지 거주 계속 (전세 임의 퇴거 금지)

2단계: 임차권등기명령 신청

보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 할 때:

신청 기관: 관할 법원 (접수 대기 짧음)
효과:
- 이사 후에도 대항력·우선변제권 유지
- 새 임차인에게 위험을 알리는 효과
비용: 2~3만원 수준

3단계: 보증보험 청구 (가입자)

HUG 등에 보험금 청구:
- 서류: 임차권등기명령 결정문, 내용증명, 임대차계약서 등
- 처리 기간: 보통 1~2개월
- 지급 후 HUG가 임대인에게 구상권 행사

4단계: 법적 절차

방법	내용	비용
지급명령	법원에 보증금 반환 청구, 이의 없으면 확정	소 제기의 1/10
민사소송	본격적 소송 (변호사 필요)	승소 후 상대방 부담 가능
경매 신청	확정판결 또는 집행권원 기반 경매	경매 진행 비용

전세 계약 전 최종 체크리스트

물건 확인:

등기부등본 갑구·을구 이상 없음
건축물대장 위반건축물 아님
전세가율 70% 이하
근저당 + 전세금 합계가 매매가 이하

임대인 확인:

신분증 원본 확인
체납 세금 없음 확인
대리인이면 위임장 + 임대인 직접 통화

계약 당일:

잔금 직전 등기부 재확인
전입신고 당일 완료
확정일자 당일 취득
전세보증보험 가입 예약

전세 대신 월세 고려 시점

전세사기 위험이 높다면 보증금을 줄이고 월세로 전환하는 것도 전략입니다.

전세 3억원 vs 보증금 1억 + 월세 70만원 비교:

전세: 보증금 위험 3억원 전액
월세: 보증금 위험 1억원으로 축소 + 월 70만원 지출

→ 전세 이자 기회비용(3억 × 4% = 연 1,200만원 = 월 100만원)
   대비 월세 70만원이 실질적으로 더 저렴할 수 있음

월세 세액공제 혜택: 연간 월세 납부액의 15~17% (총급여 5,500만원 이하: 17%, 이하: 15%) 세액공제 가능.

OIYO 편집부