민법 — 주택임대차보호법: 민법 임대차와의 차이

민법 — 주택 특례는 임차권을 물권으로 바꾸지 않고 대항의 문을 연다

계약법의 민법 임대차는 채권이다. 제3자에게 주장하려면 등기가 필요하다. 주택임대차보호법은 그 문을 인도(점유)와 전입신고로 연다. 상가는 8장, 등기 공신은 9장이다.

1. 민법과 특례는 같은 계약의 다른 층이다

민법 임차권은 특약이 강행에 막히지 않는 한 기간·차임을 자유롭게 정한다. 주임법은 임차인에게 불리한 특약을 무효로 돌리는 강행 규정이다. 대항력은 새 소유자에게 임차를 주장하는 힘이고, 우선변제는 경매 배당에서 순서를 갖는 힘이다. 둘은 같이 가는 경우가 많지만 요건이 다르다.

2. 우선변제와 소액 보호는 한도가 조문에 붙어 있다

확정일자 없이 전입만 하면 대항력은 생겨도 배당 순서는 못 잡는다. 소액 최우선변제 한도는 주택임대차보호법 시행령에 연동되므로 이 글에서 서울 기준액을 상수로 두지 않는다. 예로 쓰는 보증금은 5,000만 원이다. 그 금액이 한도 안인지는 해당 시점의 시행령을 연다.

확인문제

보증금 5,000만 원, 1월 5일 입주·전입·확정일자, 같은 날 근저당 접수. 대항력은 1월 6일 0시라 근저당이 앞선다. 5,000만 원이 소액 한도 안인지는 시행령을 열어서 보고, 이 장의 숫자를 한도로 외우지 않는다.

참고 자료

• 곽윤직, 『채권각론』
• 지원림, 『민법강의』
• 주택임대차보호법 제3조