민법 — 총칙·물권·채권이 한 사안에서 만나는 자리

민법 — 10장은 목차 암기가 아니라 한 사실관계의 층이다

1~9장을 기간 표로 다시 쌓지 않는다. 학부 민법이 마지막에 묻는 것은 총칙의 효력, 물권의 등기, 채권의 급부, 특례의 대항이 한 집에 동시에 붙을 때 어느 층이 이기는가다.

1. 이중매매 위에 임차인이 있으면 층이 세 개다

甲이 乙에게 주택을 2억 원에 팔기로 하고 등기 전에, 丙에게 같은 집을 팔아 丙이 먼저 등기한다. 그 집에 丁이 보증금 5,000만 원으로 전입·확정일자를 갖추고 있다. 乙은 채권자이고, 丙은 등기한 물권자다. 한국법은 등기 공신력이 없으므로, 丙의 등기가 위조·무권대리라면 9장·1장으로 돌아간다. 유효한 이중매매면 乙의 구제는 채무불이행 배상이지 소유 회복이 아니다.

2. 특례는 민법을 덮되, 적용 범위를 넘으면 민법으로 돌아온다

신의칙은 이중매매의 제3자가 배임에 적극 가담했는지 같은 총칙 문제로 남는다. 그 가담이 없으면 먼저 등기한 丙이 이긴다. 임차 보호는 그 승패와 별도로, 주택이면 주임법, 상가면 상가법, 어느 쪽도 아니면 민법 임차의 등기 대항으로 돌아간다.

확인문제

매매대금 2억 원으로 丙이 등기했고, 丁은 보증금 5,000만 원으로 대항 요건을 갖췄다. 乙이 2억 원 매매를 먼저 체결했다는 사실만으로 丁을 내보내지 못한다. 5,000만 원의 최우선 한도 해당 여부는 시행령을 열고, 소유 승패는 등기·무권·신의칙 층에서 따로 본다.

참고 자료

• 곽윤직, 『민법총칙』·『물권법』·『채권각론』
• 지원림, 『민법강의』
• 민법 제186조
• 주택임대차보호법 제3조