민법 — 집합건물·가등기담보: 구분소유와 청산

민법 — 아파트 한 채는 소유 하나이고, 가등기담보는 대물변제가 아니다

물권의 소유·저당이 기본형이면, 집합건물은 전유와 대지 지분을 한 몸으로 묶는 특칙이고 가등기담보는 청산을 강제하는 특칙이다. 등기 순위는 9장이다.

1. 구분소유는 세 조각이 같이 움직인다

전유는 구조상·이용상 독립된 호실, 공용은 복도·계단·승강기처럼 당연히 함께 쓰는 부분, 대지사용권은 그 호실에 딸린 대지 지분이다. 호실만 팔고 대지 지분을 남기는 처분은 원칙적으로 막힌다. 공용 보존은 혼자 할 수 있어도, 관리·변경은 집회 결의의 가중 정족수를 집합건물법이 정한다. 관리단은 구분소유자 전원으로 당연히 구성된다.

옥상을 한 가구가 창고로 쓰면 법정공용 점용이다. 원상회복은 관리단 또는 다른 구분소유자가 묻는다.

2. 가등기담보는 청산금이 먼저다

채무 불이행이 있어도 채권자는 평가·채권액·청산금을 통지하고, 법이 정한 기간이 지난 뒤에야 본등기로 간다. 그 기간은 가등기담보법에 연동된다. 후순위 권리자에게도 알리지 않은 청산은 대항이 막힌다. 기간 안에 변제하면 가등기는 말소 국면으로 돌아간다.

확인문제

담보 부동산 평가액 3억 원, 피담보채권 2억 2,000만 원이다. 청산금 8,000만 원을 지급하지 않은 채 본등기를 마쳤다. 8,000만 원이 남아 있는 한 그 등기로 후순위에 대항하지 못한다.

참고 자료

• 곽윤직, 『물권법』
• 지원림, 『민법강의』
• 가등기담보 등에 관한 법률 제4조