Ch7. 집합건물법·가등기담보법 — 아파트 소유와 특수 담보

집합건물법의 의의

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법): 아파트·오피스텔·상가 등 집합건물의 소유 관계와 관리 방식을 규율.

집합건물 예시:
- 아파트 (가장 대표적)
- 오피스텔
- 구분 상가
- 주상복합

집합건물 소유권 구성:
① 전유부분: 각 호실 (구분소유권 대상)
② 공용부분: 복도·계단·엘리베이터·옥상 등 (공유)
③ 대지사용권: 건물 대지에 대한 지분 (전유부분에 종속)

법정공용부분: 복도·계단·엘리베이터 (당연히 공용)
규약공용부분: 본래 전용가능이나 규약으로 공용 지정

공용부분 관리:
- 보존행위: 구분소유자 단독 가능
- 관리행위: 집회 결의 (구분소유자·의결권 과반수)
- 변경행위: 집회 결의 (3/4 이상)

원칙: 전유부분과 분리처분 불가
→ 아파트 각 호실과 대지 지분은 항상 함께

예외: 규약으로 분리처분 허용 또는 공정증서 약정

구분소유자 전원으로 당연 구성 (별도 절차 없이 자동).

관리단 집회 의결 정족수:
보통 결의: 구분소유자 및 의결권 각 과반수
규약 설정·변경·폐지: 각 3/4 이상
건물 재건축: 각 4/5 이상

집회에서 선임. 관리단 업무를 집행하는 자.

관리인의 권한:
- 공용부분 유지·관리
- 관리비 징수·지출
- 관리단 대표 (소송 포함)

관리인 자격: 구분소유자일 필요 없음 (외부 전문 관리인 가능)

소음진동관리법 기준 + 민법 제217조 (생활방해 금지).
집회 결의로 소음 규약 제정 가능.

공용부분의 무단 점용 → 관리단이 원상회복 청구 가능.
규약 위반 → 관리단이 집회 결의로 제재.

가등기담보 등에 관한 법률(가등기담보법): 채무자가 채무 불이행 시 부동산 소유권을 채권자에게 이전하기로 약정하는 담보 방식 규율.

가등기담보 구조:
대출 실행 + 가등기 설정 (담보 목적)
         ↓ 채무 불이행
청산 절차 → 청산금 지급 → 소유권 이전 본등기

청산금: 담보 부동산의 가치 - 피담보채권액.

청산 절차:
① 채무 불이행 발생
② 채권자가 청산 통지 (통지 내용: 채권액, 청산금 계산, 부동산 예상가)
③ 청산 기간: 2개월 경과 (통지 후)
④ 청산금 지급 → 소유권 이전 본등기

후순위 담보권자 통지 의무: 청산 시작 전 후순위 권리자에게 통지.

채권자가 청산 절차 없이 소유권 취득 시:
→ 후순위 권리자 및 채무자에게 대항 불가
→ 청산 기간 내 변제 시 가등기 말소 가능

대지사용권 분리처분 금지 ★★★★★ : 전유부분(아파트 호실)과 대지사용권은 분리하여 처분 불가. 아파트 팔면 대지지분도 함께. 암기 포인트: 전유부분 + 대지사용권은 항상 함께

관리단 집회 결의 정족수 ★★★★★ : 보통결의 과반수, 규약 변경 3/4, 재건축 4/5. 숫자 암기 중요. 암기 포인트: 보통½, 규약¾, 재건축⅘

가등기담보 청산 기간 ★★★★☆ : 청산 통지 후 2개월 경과해야 소유권 이전 가능. 기간 내 채무자 변제 시 가등기 말소. 암기 포인트: 가등기담보 청산 = 2개월

Q. 아파트 구분소유자 중 한 명이 옥상을 혼자 점용하고 있다. 다른 소유자의 권리는?

옥상은 법정공용부분. 무단 점용에 대해 관리단 또는 다른 구분소유자가 원상회복 청구 가능.

Q. 가등기담보 채권자가 청산 기간 없이 바로 본등기를 마쳤다면?

청산 절차를 위반한 본등기. 채무자 및 후순위 권리자에게 대항 불가. 청산 통지 후 2개월 경과 없이 취득한 소유권은 완전하지 않음.