민법 — 부동산 등기 효력: 성립요건과 공신력의 한계

민법 — 등기는 공시이지, 믿음을 소유로 바꿔 주지 않는다

물권이 등기를 성립 요건으로 둔 이유를, 여기서는 공신력이 없는 자리까지 밀어 본다. 가등기담보의 청산은 7장이다.

1. 성립 요건과 처분 요건을 가른다

법률행위로 부동산 물권을 변동시키려면 등기가 있어야 효력이 난다. 상속·공용징수·판결·경매는 등기 없이 취득하나, 그 권리를 다시 넘기려면 등기가 필요하다. 갑구는 소유권과 압류·가처분 같은 처분 제한, 을구는 저당·전세·지상 같은 소유 아닌 권리다. 같은 구에서는 접수 순서가 우선이다.

2. 가등기는 순위를 빌려 두고, 본등기가 변동을 만든다

청구권 보전 가등기는 뒤에 본등기를 하면 가등기 시점으로 순위를 당긴다. 그 사이 을구에 붙은 권리는 말소 국면이 될 수 있다. 담보 목적 가등기는 7장의 청산을 거친다. 허위표시의 선의 제3자, 표현대리는 등기 공신력이 아니라 총칙의 다른 보호다. 그 요건이 안 맞으면 등기부만으로 구제하지 않는다.

확인문제

위조 위임장으로 이전등기가 된 집을 8,000만 원에 샀다. 등기부를 믿었고 잔금도 다 냈다. 공신력이 없으므로 8,000만 원 지급은 소유 취득이 아니다. 대금 반환은 채권 문제이고, 물권은 진짜 소유자에게 남는다.

참고 자료

• 곽윤직, 『물권법』
• 지원림, 『민법강의』
• 민법 제186조