Ch8. 상가건물임대차보호법 — 상가 임차인 보호의 모든 것

상가임대차법의 취지

상가건물 임대차보호법(상가임대차법): 영세 상인을 보호하고 상가 임차인의 안정적 영업을 보장.

주임법과 유사하지만 적용 대상과 일부 내용이 다름.

적용 범위

환산보증금 기준

환산보증금 = 보증금 + 월세 × 100

지역별 적용 기준 (2023년 기준):
서울: 9억 원 이하
과밀억제권역: 6억 9천만 원 이하
광역시: 5억 4천만 원 이하
그 외 지역: 3억 7천만 원 이하

환산보증금 초과 시: 일부 조항(계약갱신청구, 대항력, 확정일자)만 적용.

적용 요건

① 건물의 일부 또는 전부를 상가로 사용
② 사업자 등록 신청 가능한 임차인
③ 환산보증금이 지역 기준 이하

상가 임차인의 보호

대항력

요건: 건물 인도(점유) + 사업자 등록 신청
효력 발생: 사업자 등록 신청 다음날 0시

주임법과 차이: 전입신고 → 사업자 등록 신청으로 대체

우선변제권

요건: 대항요건(점유+사업자등록) + 확정일자
효력: 경매 배당에서 선순위 채권자보다 우선 (확정일자 기준)

최소 임대 기간과 갱신청구권

최소 임대 기간

최단 기간: 1년 (주임법 2년과 다름)
임대인은 1년 미만 기간 주장 불가 (임차인은 가능)

계약갱신청구권

갱신 보장 기간: 최초 계약 포함 총 10년

행사 방법: 계약 만료 6개월 전~1개월 전까지 청구
갱신 거절 사유:
① 3개월 이상 차임 연체
② 임차인 무단 전대
③ 임차물 현저 훼손
④ 임대인 건물 철거·재건축 (구체적 계획 있을 때)
⑤ 임대인 직접 사용 (단, 권리금 보상 의무 있음)

임대료 인상 상한: 갱신 시 5% 이내

권리금 보호 (2015년 신설)

권리금의 의미

권리금: 임차인이 구축한 영업 인지도·거래처·시설·위치 이익을 다음 임차인으로부터 받는 금전.

권리금 종류:
- 바닥권리금: 입지·상권 가치
- 시설권리금: 인테리어·설비 등
- 영업권리금: 고객·매출·브랜드 가치

임대인의 방해 금지 의무

임대인은 다음 행위 금지:

① 신규 임차인에게 권리금 지급 방해
② 권리금 계약 체결 방해
③ 신규 임차인 거부 (정당 사유 없이)
④ 신규 임차인에게 불리한 조건 요구로 방해

임대인이 권리금 보상 없이 임차인을 내보낼 수 있는 경우:

건물 철거·재건축 (사유 증명 필요)
1년 이상 임대하지 않을 예정 (증명 필요)

손해배상

임대인이 방해 행위로 권리금을 받지 못하면:

손해배상액 = 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금
(상한: 3년치 임대료와 권리금 중 적은 금액)

핵심 개념 카드

환산보증금 ★★★★★ : 보증금 + 월세 × 100. 서울 기준 9억 이하에 상가임대차법 적용. 암기 포인트: 환산보증금 = 보증금 + 월세 × 100

갱신청구권 10년 ★★★★★ : 최초 계약 포함 총 10년 갱신 보장. 주임법(4년)과 차이. 암기 포인트: 상가 10년, 주택 4년

권리금 방해 금지 ★★★★☆ : 임대인은 신규 임차인과 권리금 계약 방해 불가. 위반 시 손해배상 (권리금 상당액). 암기 포인트: 권리금 = 임대인이 방해하면 배상

실전 퀴즈

Q. 보증금 1억, 월세 50만 원인 서울 상가의 환산보증금은? 상가임대차법 적용 여부는?

환산보증금 = 1억 + (50만 × 100) = 1억 + 5천만 = 1억 5천만 원. 9억 이하 → 전면 적용.

Q. 임대인이 자신의 건물을 직접 사용하겠다며 임차인을 내보내고 싶을 때 주의사항은?

계약갱신청구권 행사를 거절할 수는 있으나, 임차인이 신규 임차인을 주선했다면 권리금 회수 방해 금지 의무 있음. 방해 시 권리금 상당 손해배상 책임.

OIYO 편집부