민법 — 상가건물임대차보호법: 대항력·갱신·권리금

민법 — 상가 특례는 영업 가치를 임차권에 붙인다

주택 특례가 주거 보증금을 지키면, 상가건물임대차보호법은 사업자등록으로 대항하고 권리금 회수를 방해하지 못하게 한다. 민법 임대차의 기본형은 4장에 남는다.

1. 적용 범위는 환산보증금으로 읽는다

상가 건물의 일부를 영업에 쓰고 사업자등록을 할 수 있는 임차인에게 특례가 붙는다. 다만 보증금과 월차임을 한 숫자로 환산한 값이 지역 기준을 넘으면 조항이 갈라진다. 그 기준액은 시행령에 연동되므로 이 장에서 서울 한도를 상수로 두지 않는다.

대항력은 건물 인도와 사업자등록 신청이고, 효력은 신청 다음날 0시다. 주택의 전입신고를 여기 옮기지 않는다. 우선변제는 대항 요건에 확정일자를 더한다.

2. 권리금은 민법 임대차에 없는 층이다

권리금은 장소·시설·고객을 다음 임차인에게 넘기는 대가다. 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인을 거절하거나 불리한 조건을 밀어 회수를 막으면 손해배상 국면이다. 배상액의 상한도 법에 연동된다. 직접 사용·철거를 이유로 갱신을 거절해도, 회수 방해 금지가 자동으로 사라지지는 않는다.

확인문제

보증금 5,000만 원, 월차임 200만 원이다. 환산보증금은 2억 5,000만 원. 이 숫자만으로 전면 적용을 단정하지 않고, 해당 지역 한도를 시행령에서 대조한다. 월차임 200만 원을 빼 놓고 보증금만 보면 환산이 5,000만 원으로 줄어 오답이다.

참고 자료

• 곽윤직, 『채권각론』
• 지원림, 『민법강의』
• 상가건물임대차보호법 제3조