Ch2. 물권법 — 소유권·용익물권·담보물권 완전 정복

물권의 기본 원칙

물권(物權): 물건을 직접 지배하는 권리 (대세권).

물권법정주의

민법 제185조: 물권의 종류와 내용은 법률로만 정함.
→ 당사자 합의로 새로운 물권 창설 불가.

물권의 특성

① 절대성: 모든 사람에게 주장 가능
② 배타성: 동일 물건에 동일 내용의 물권 2개 공존 불가
③ 우선적 효력: 물권은 채권보다 우선
④ 추급효: 물건이 어디 있든 추적해 권리 행사 가능

소유권

소유권: 법률 범위 내에서 물건을 자유롭게 사용·수익·처분하는 권리.

소유권 취득 원인

원시취득 (새로 발생):
- 무주물 선점
- 유실물 습득
- 부합·혼화·가공
- 취득시효

승계취득 (이전):
- 매매, 증여, 상속
- 경매 (공경매)

취득시효

부동산 취득시효 (민법 제245조):
① 20년 점유시효: 20년 자주·평온·공연·선의·무과실 점유 → 소유권 취득 가능 (등기 필요)
② 10년 등기부시효: 부동산 등기 없이 10년 선의·무과실로 점유 + 등기 시 소유권 취득

동산: 10년 (또는 선의·무과실 5년)

물권 변동

부동산 물권 변동

성립요건주의 (민법 제186조): 등기해야 효력 발생.

법률행위에 의한 변동: 계약 + 등기 → 물권 변동
법률 규정에 의한 변동: 상속, 공용수용, 경매, 판결 → 등기 없이 취득
                     단, 처분하려면 등기 필요

한국 등기의 공신력 불인정: 등기를 믿어도 법적 보호 없음. (독일·스위스는 공신력 인정)

용익물권

지상권 (地上權)

타인 토지에 건물·수목·공작물을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리.

지상권 최단 존속 기간:
석조·연와조·금속조·콘크리트조: 30년
목조: 15년
기타 공작물: 5년

지상권 = 물권 → 등기로 설정, 누구에게나 주장 가능

법정지상권 성립 요건:

저당권 설정 당시 토지·건물 동일인 소유
저당권 실행 경매로 소유자 달라진 경우
건물이 저당권 설정 당시 이미 존재

지역권 (地役權)

일정한 목적을 위해 타인 토지(승역지)를 사용하는 용익물권.

예시: 도로 통행지역권
요역지(이용하는 토지) ←── 통행 ──→ 승역지(사용 당하는 토지)

특성: 지역권은 요역지에 종속 (분리 이전 불가)

전세권 (傳貰權)

전세금 지급 후 타인 부동산을 사용·수익하는 권리.

전세권 vs 임차권:
전세권: 물권 (등기), 대세적 효력, 경매청구권, 우선변제권
임차권: 채권 (계약), 주임법 요건 충족 시 대항력

담보물권

유치권 (留置權)

타인 물건에 관해 생긴 채권이 변제기까지 그 물건을 유치하는 권리.

성립 요건:
① 타인 소유 물건 점유 (직접·간접)
② 채권이 그 물건에 관해 발생
③ 채권 변제기 도래
④ 유치권 배제 특약 없을 것

특이사항:
- 등기 없음 (점유가 대항력)
- 경매에서 인수주의 (소멸 안 됨, 낙찰자가 채무 인수)
- 임의 경매 청구권 없음

저당권 (抵當權)

채무자 소유 부동산을 점유를 이전하지 않고 담보로 제공하는 권리.

저당권 특성:
부종성: 주채무 소멸 → 저당권 소멸
수반성: 채권 양도 → 저당권도 이전
불가분성: 채무 일부 변제해도 전체 담보
물상대위: 담보물 멸실·훼손 시 보험금 등에 저당권 효력 미침

공동저당: 여러 부동산에 저당권 설정 → 동시배당 또는 이시배당.

근저당권 (根抵當權)

계속적 거래에서 장래 발생할 채권을 채권최고액 한도 내에서 담보.

채권최고액: 실제 대출액 × 110~130% (통상)
등기: 채권최고액, 채무자, 근저당권자 표기

일반 저당권과 차이:
근저당: 확정 전 채권 변동 가능, 채권최고액이 담보 상한
일반저당: 특정 채권 담보, 변동 없음

핵심 개념 카드

법정지상권 ★★★★★ : 저당권 설정 당시 동일인 소유 토지·건물이 경매로 분리 → 건물 소유자에게 자동 성립. 암기 포인트: 저당 시 동일인 + 경매 후 분리 → 법정지상권

유치권 인수주의 ★★★★★ : 유치권은 경매로 소멸하지 않고 낙찰자가 채무를 인수. 부동산 경매 시 주의 대상. 암기 포인트: 유치권 = 소멸 안 됨, 낙찰자 인수

근저당 채권최고액 ★★★★☆ : 실제 채권액이 아닌 담보 상한. 등기부에는 최고액만 표기. 실제 채권 < 최고액 가능. 암기 포인트: 채권최고액 ≠ 실제 대출액

실전 퀴즈

Q. 저당권의 부종성 의미와 예시는?

저당권은 피담보채권에 종속. 대출금을 전부 상환하면 저당권도 소멸 → 말소 등기 신청 가능.

Q. 유치권자가 유치 중인 건물을 경매 신청할 수 있는가?

없음. 유치권은 임의 경매권 없음. 채권 변제를 받기 위해선 별도 소송 후 집행 필요.

OIYO 편집부