민법 — 물권법: 소유권·용익물권·담보물권

민법 — 물권은 합의만으로 만들어지지 않는다

총칙이 효과의 귀속이라면, 물권은 누구에게나 주장하는 직접 지배다. 당사자가 새 물권을 창설하지 못한다. 등기의 공신력 한계는 9장, 채권과의 충돌은 3장이다.

1. 종류와 내용은 법률이 닫는다

물권법정주의는 종류와 내용을 법률에 맡긴다. 사용대를 물권으로 특약해도 물권이 되지 않는다. 소유권은 사용·수익·처분의 전면이고, 지상권·지역권·전세권은 타인의 부동산을 쓰는 용익, 유치권·질권·저당권은 담보다. 전세권은 등기된 물권이고, 민법상 임차권은 채권이다. 주택 특례는 6장이다.

부동산 법률행위 변동은 등기가 있어야 효력이 난다. 상속·공용징수·판결·경매는 등기 없이 취득하나, 다시 처분하려면 등기가 필요하다.

법률행위 물권변동

의사표시 + 등기 = 부동산 물권의 변동

매매 계약만으로는 소유가 넘어가지 않는다. 대금 2억 원을 다 내도 등기 전이면 매수인은 채권자다.

2. 담보는 점유와 등기, 부종과 한도를 가른다

담보가 붙는 방식
담보	공시	채권이 줄면
저당권	등기, 점유 유지	부종으로 담보도 줄어 소멸한다
근저당권	등기, 최고액	확정 전에는 최고액이 상한이다
유치권	점유, 등기 없음	그 물건과 견련된 채권이 남아야 한다

근저당 등기에 채권최고액 1억 원이 찍혀 있고 실제 대출이 7,000만 원이면, 배당에서 볼 상한은 최고액이지 대출 잔액이 아니다. 법정지상권은 저당 설정 당시 토지와 건물이 동일인 소유였다가 경매로 주인이 갈라질 때 건물 쪽에 붙는다. 합의로 창설하는 지상권이 아니다.

확인문제

채권최고액 1억 원 근저당이 있는 건물을 산다. 실제 대출 잔액은 7,000만 원이다. 7,000만 원만 남았다고 보고 잔금을 치르면, 최고액 한도에서 이자가 붙을 자리를 놓친 것이다. 등기부 최고액과 잔액을 같은 숫자로 읽지 않는다.

참고 자료

곽윤직, 『물권법』
지원림, 『민법강의』
민법 제186조