민법 — 계약법: 성립·동시이행·해제

민법 — 계약은 합치로 생기고, 대가 관계로 버틴다

채권 총론이 불이행과 배상이라면, 여기서는 계약이 어떻게 서고, 쌍무의 동시이행이 지체를 막으며, 깨질 때 소급인지 장래인지다. 주택·상가 특례는 6장, 8장이다.

1. 성립과 동시이행은 한 몸이 아니다

청약과 승낙이 내용에서 맞으면 계약이 선다. 청약자는 승낙 기간 안에 마음대로 철회하지 못한다. 성립과 이행은 다른 층이다. 매매대금 8,000만 원 계약이 서도, 잔금과 이전등기는 서로 동시에 내미는 관계다. 상대가 주기 전에 나만 먼저 하라는 청구는 항변에 막힌다. 항변이 있는 동안에는 이행지체가 아니다.

동시이행

상대 채무 미이행 → 자기 채무를 거절할 수 있다

잔금 8,000만 원을 받기 전 등기 서류를 거절해도 지체가 아니다. 이미 받은 중도금만으로 이전 의무가 혼자 도래했다고 쓰지 않는다.

위험부담은 한쪽이 채무자 탓 없이 불능이 되면 상대 채무도 꺼지는 쪽이 원칙이다. 채권자가 수령을 지체한 뒤에는 위험이 넘어갈 수 있다.

2. 해제와 해지는 시간이 반대다

계약을 끝내는 방향
제도	시간	이미 준 것
해제	소급해 없던 일로	원상회복 + 이자·사용이익
해지	장래를 향해 끊음	이미 지난 급부는 유지
민법 임대차	채권, 등기해야 대항	특례 없으면 새 소유자에게 약함
매매 담보책임	목적의 하자	기간은 매매 조문에 연동

해제는 손해배상과 같이 갈 수 있다. 원상회복했다고 배상이 사라지지 않는다. 임대차·고용·위임처럼 계속적 계약의 중도 종료는 해지다. 민법 임차권은 등기해야 제3자에게 대항하고, 점유만으로 대항하는 구조는 특례법의 일이다. 도급은 일의 완성, 위임은 사무 처리이며 보수는 특약이 없으면 당연히 붙지 않는다.

확인문제

매매대금 8,000만 원 중 중도금 2,000만 원만 들어온 상태에서 매수인이 이전등기를 청구한다. 매도인이 잔금과 동시이행으로 거절하면 지체가 아니다. 중도금 비율 25%를 이전 의무의 완성으로 쓰지 않는다.

참고 자료

곽윤직, 『채권각론』
지원림, 『민법강의』
민법 제536조