Ch1. 부동산학 개론 — 부동산의 특성과 시장 구조 이해

부동산이란

부동산(不動産, Real Estate / Real Property):
민법상 토지 및 그 정착물(건물, 수목 등).

부동산 = 토지 + 정착물
민법 제99조: 토지 및 그 정착물은 부동산

동산(動産): 부동산 이외의 모든 물건

복합개념의 부동산:

일반 상품 시장과 다른 점:

리드-래그(Lead-Lag) 관계:

경기 선행 → 건축 허가 증가 → 착공 → 준공 → 입주 → 공급 증가
                                              ↓
                                         가격 하락 압력

사이클 4단계:

부동산
├── 주거용 (아파트, 단독주택, 다세대 등)
├── 상업용 (오피스, 상가, 호텔)
├── 공업용 (공장, 물류창고)
├── 농업용 (농지)
└── 특수용도 (학교, 종교시설, 공공시설)

토지 부동성 ★★★★★ : 토지는 이동이 불가능하여 지역별 분리 시장이 형성되고 입지가 가격 결정의 핵심 요인. 암기 포인트: 부동성 → 지역시장 → 입지 중요

토지 부증성 ★★★★★ : 토지의 총 공급량은 증가하지 않아 장기적으로 지가 상승 압력. 공급의 가격 비탄력성 원인. 암기 포인트: 부증성 → 공급 비탄력 → 지가 상승

토지 개별성 ★★★★☆ : 모든 토지는 위치·형질이 다른 유일한 재화. 표준화가 불가능하여 완전경쟁시장 성립 불가. 암기 포인트: 개별성 = 세상에 같은 토지는 없다

Q. 부동산 시장이 완전경쟁시장이 될 수 없는 이유를 3가지 설명하라.

① 개별성: 모든 부동산이 동질적이지 않아 표준화 불가. ② 부동성: 지역시장 분리로 전국 단일 시장 없음. ③ 정보 비대칭: 완전한 정보 공개가 어렵고 정보 비용이 높음.

Q. 토지의 부동성이 부동산 경제에 미치는 영향은?

입지(Location)가 가격 결정의 핵심 요인이 됨. 수요자는 이동할 수 없는 토지를 선택하므로 같은 용도라도 위치에 따라 가격 차이가 극심하게 나타남.