Ch4. 용도지역·지구제 — 토지 이용 규제의 이해

국토 계획 체계

국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법): 토지의 이용·개발·보전에 관한 기본법.

국토 계획 체계:
국토종합계획 → 도종합계획 → 시군종합계획(도시·군기본계획)
                              → 도시·군관리계획 (용도지역 지정)

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용도지역 체계

국토를 효율적으로 이용하기 위해 토지의 용도를 구분.

용도지역
├── 도시지역
│   ├── 주거지역 (전용주거·일반주거·준주거)
│   ├── 상업지역 (중심·일반·근린·유통)
│   ├── 공업지역 (전용·일반·준공업)
│   └── 녹지지역 (보전·생산·자연)
├── 관리지역 (보전관리·생산관리·계획관리)
├── 농림지역
└── 자연환경보전지역

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건폐율과 용적률

건폐율 (Building Coverage Ratio)

건폐율 = 건축 면적 / 대지 면적 × 100%

토지 위에 얼마나 넓게 건물을 지을 수 있는지.

용도지역	건폐율 상한
전용주거지역	50% 이하
일반주거지역	60% 이하
상업지역	90% 이하
공업지역	70% 이하
녹지지역	20% 이하

용적률 (Floor Area Ratio, FAR)

용적률 = 연면적 / 대지 면적 × 100%
(지하층, 주차장 면적 제외)

얼마나 높게(밀도 있게) 지을 수 있는지.

용도지역	용적률 상한
전용주거지역	50~100%
일반주거지역	100~300%
준주거지역	500% 이하
중심상업지역	1,500% 이하

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주거지역 세분화

구분	내용
제1종 전용주거	단독주택 중심 (다세대·연립 불가)
제2종 전용주거	공동주택 중심
제1종 일반주거	저층 주거 (4층 이하)
제2종 일반주거	중층 주거
제3종 일반주거	중고층 주거 (층수 제한 없음)
준주거	주거 + 상업 혼합

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개발행위허가

개발행위허가 필요 행위:

• 건축물 건축 또는 공작물 설치
• 토지 형질 변경 (절토·성토·정지)
• 토석 채취
• 토지 분할·합병 (일부)
• 물건 적치

허가 기준: 용도지역 안의 기반시설 확보, 주변 경관·환경 영향 등 검토.

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핵심 개념 카드

건폐율 ★★★★★ : 건물 바닥 면적 / 대지 면적. 토지를 수평으로 얼마나 덮을 수 있는지. 암기 포인트: 건폐율 = 대지를 수평으로 덮는 비율

용적률 ★★★★★ : 건물 연면적 / 대지 면적. 높이·밀도 규제. 용적률 높을수록 고층 가능. 암기 포인트: 용적률 = 연면적 / 대지면적 (높이 규제)

국토계획법 용도지역 ★★★★★ : 도시·관리·농림·자연환경보전지역 4대 구분. 도시지역은 주거·상업·공업·녹지로 세분. 암기 포인트: 도-관-농-자 (도시·관리·농림·자연)

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실전 퀴즈

Q. 대지 200㎡, 건폐율 60%, 용적률 200%이다. 건축 면적과 최대 연면적은?

건축 면적 = 200 × 60% = 120㎡. 최대 연면적 = 200 × 200% = 400㎡.

Q. 용도지역이 제3종 일반주거지역일 때 적용 규제의 특징은?

중고층 주거지로 층수 제한이 없음. 건폐율 50% 이하, 용적률 200~300% 이하(지자체 조례). 단독주택과 공동주택 모두 가능하지만 준주거보다 상업 용도 제한.