Ch9. 부동산 세금 심화 — 취득세·재산세·종부세·양도세 통합 정리

부동산 세금 체계

부동산 거래·보유·양도의 각 단계에서 다른 세금이 부과됨.

부동산 세금 사이클:

취득 단계 → 보유 단계 → 양도 단계
취득세       재산세        양도소득세
             종합부동산세

취득세

개요

취득세: 부동산을 취득할 때 부과되는 지방세.

과세표준: 취득 당시 실거래가 (사실상 취득가격)

세율 구조

주택 취득세율 (1세대 기준):

구분	취득가	세율
6억 이하	—	1%
6억 초과 ~ 9억 이하	—	1~3% (누진)
9억 초과	—	3%

다주택자 취득세 중과 (조정대상지역):

2주택: 8%
3주택 이상: 12%
법인: 12%

농어촌특별세·지방교육세 별도 추가.

비과세·감면

상속 취득: 세율 특례
1세대 1주택 생애최초 취득: 취득세 감면 (일정 요건)

재산세

개요

재산세: 매년 6월 1일 기준 부동산 소유자에게 부과되는 지방세.

과세기준일: 6월 1일 (이날 소유자가 납세의무자)

납부 일정:
- 토지: 9월
- 건물(주택 1/2): 7월
- 건물(주택 1/2): 9월

세율

과세표준	세율
6,000만 이하	0.1%
6,000만~1.5억	0.15%
1.5억~3억	0.25%
3억 초과	0.4%

공정시장가액비율: 공시가격 × 공정시장가액비율(60%) = 과세표준

종합부동산세 (종부세)

개요

종부세: 일정 기준 이상 부동산 보유자에게 국가가 부과하는 국세.

과세 기준일: 6월 1일

기본 공제:

주택: 공시가격 9억 원 초과 (1세대 1주택 12억 초과)
토지(종합합산): 5억 초과
토지(별도합산): 80억 초과

세율 (주택)

과세표준	2주택 이하	3주택 이상·조정2주택
3억 이하	0.5%	0.5%
3억~6억	0.7%	0.7%
6억~12억	1.0%	1.0%
12억~25억	1.3%	2.0%
25억~50억	1.5%	3.0%
50억~94억	2.0%	4.0%
94억 초과	2.7%	5.0%

1세대 1주택 고령자·장기보유 세액공제: 최대 80%

양도소득세

개요

양도세: 부동산을 양도(매도)할 때 차익에 부과하는 국세.

양도세 계산:
양도소득금액 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제(250만)
세액 = 과세표준 × 세율

세율 (보유기간에 따라 상이)

일반 세율:

보유 기간	세율
1년 미만	70% (주택·입주권) / 50% (기타)
1년 이상 ~ 2년 미만	60% (주택·입주권) / 기본세율
2년 이상	기본세율 (6~45%)

1세대 1주택 비과세 요건:

보유기간 2년 이상
거주기간 2년 이상 (조정대상지역)
양도가액 12억 이하 비과세 (12억 초과분 과세)

장기보유특별공제

장기보유특별공제 (1세대 1주택):
- 3년~: 24% (보유 8% + 거주 8%)
- 10년~: 80% (최대)

1세대 다주택자: 중과세율 + 장특공제 배제

세금 흐름 종합 비교

취득세   → 취득 시 1회성
재산세   → 매년 (지방세)
종부세   → 매년 (일정 기준 이상, 국세)
양도세   → 양도 시 1회성 (국세)

핵심 개념 카드

1세대 1주택 양도세 비과세 ★★★★★ : 2년 이상 보유(+조정지역 거주), 12억 이하 전액 비과세. 12억 초과분은 과세. 암기 포인트: 2년 보유·거주, 12억까지 비과세

종부세 과세기준일 ★★★★★ : 6월 1일 기준 보유자에게 부과. 매수는 6월 1일 이전, 매도는 6월 1일 이후가 절세 포인트. 암기 포인트: 종부세·재산세 모두 6월 1일 기준

취득세 다주택 중과 ★★★★☆ : 조정대상지역 2주택 8%, 3주택+ 12%. 법인 12%. 생애최초 감면 별도. 암기 포인트: 2주택=8%, 3주택+=12%, 법인=12%

실전 퀴즈

Q. 1세대 1주택자가 조정대상지역 주택을 15억에 양도 시 비과세 적용 방법은?

12억까지는 비과세. 초과분 3억에 대해서만 과세. 양도차익 전체 중 (3억/15억) 비율만큼 과세.

Q. 재산세 납세의무자는 언제 소유한 자인가?

6월 1일 기준 소유자. 6월 2일 매도해도 당해 재산세는 매도인이 납부.

OIYO 편집부