Ch2. 부동산 가격 이론 — 지가 결정과 감정평가의 원칙

부동산 가격의 특징

부동산 가격 = 가치의 화폐적 표현

일반 재화와의 차이:

토지의 비옥도·위치 차이로 인해 우량 토지가 열등 토지 대비 추가로 얻는 소득.

차액지대 = 우량지 수익 - 한계지 수익

우량지 → 더 많은 생산 → 차액지대 발생

도심에 가까울수록 교통비가 절감되어 더 높은 지대를 지불할 수 있음.

입찰지대 = 총수입 - 생산비 - 이윤 - 교통비

도심부: 교통비 낮음 → 높은 지대 지불 가능 → 지가 높음
교외: 교통비 높음 → 낮은 지대 → 지가 낮음

현재 시점에서 해당 부동산을 재조달하는 데 필요한 비용으로 가격 산정.

적산가액 = 재조달원가 × (1 - 감가수정률)

감가수정률 = 경과연수 / 내용연수

적용: 특수 목적 건물, 임대차 감정

유사 부동산의 실제 거래 사례와 비교하여 가격 산정.

비준가액 = 사례 가격 × 사정 보정 × 시점 수정 × 지역 요인 × 개별 요인

적용: 주거용 부동산, 거래 사례 많을 때

부동산에서 발생하는 수익을 환원율로 나누어 가격 산정.

수익가액 = 순수익 / 환원율

DCF(현금흐름할인법): PV = Σ NOI_t / (1+r)^t + 잔존가치/(1+r)^n

적용: 임대용 부동산 (오피스, 상가)

감정평가 3방식 ★★★★★ : 원가방식(비용·재조달), 비교방식(거래사례), 수익방식(수익환원). 세 가지 상호 검증. 암기 포인트: 원-비-수 (원가·비교·수익)

최유효이용의 원칙 ★★★★★ : 합법적이고 물리적·경제적으로 가능하며 최고의 가치를 창출하는 용도로 이용될 때 최고 가격. 암기 포인트: 최유효이용 = 최고·최선의 이용

입찰지대론 ★★★★☆ : 도심에 가까울수록 교통비 절감으로 더 높은 지대를 지불. 동심원적 토지 이용 구조 설명. 암기 포인트: 도심접근성 ↑ → 교통비↓ → 지대↑

Q. 순수익 1억 원, 환원율 5%인 오피스빌딩의 수익가액은?

수익가액 = 1억 / 0.05 = 20억 원.

Q. 취득 후 5년 경과, 내용연수 40년, 재조달원가 4억인 건물의 적산가액은?

감가수정률 = 5/40 = 12.5%. 적산가액 = 4억 × (1-0.125) = 3억 5,000만 원.