Ch5. 부동산 거래와 계약 — 매매·임대차 계약의 법적 이해

부동산 매매 계약

요물계약 vs 낙성계약: 부동산 매매는 낙성계약 (합의만으로 성립, 서면 불요)
실무에서는 분쟁 예방을 위해 서면 계약서 작성이 필수.

매매 계약의 주요 조건:

계약서 작성 → 계약금 지급(10%)
    ↓
중도금 지급(통상 20~30%)
    ↓
잔금 지급 + 소유권 이전 등기
    ↓
점유 이전 (명도)

해약 기능: 계약금을 지급한 자가 해제 시 계약금 포기.
계약금을 받은 자가 해제 시 계약금의 배액 상환.

계약금 = 1,000만 원
매수인 해제 → 1,000만 원 포기
매도인 해제 → 2,000만 원 반환

계약금 해제는 잔금 지급 전까지만 가능 (이행 착수 전).

세입자(임차인) 보호를 위한 강행법규.

대항력: 전입신고 + 주택 점유 → 제3자에 대항 가능
(전입신고 다음 날 0시부터 효력 발생)

우선변제권: 확정일자 취득 → 보증금 우선 회수
(경매 시 후순위 권리자보다 먼저 배당)

최우선변제권: 소액 보증금 일정 금액은 다른 담보권보다 먼저 보호

2020년 7.31 대책 이후:

보호 범위: 사업자 등록 신청 + 영업 개시한 임차인

환산보증금: 보증금 + 월세 × 100
→ 일정 금액 이하만 법 적용 (지역별 상이)

갱신 거절 최소 계약 기간: 10년 (임차인이 원하면)

등기의 원칙:

소유권 이전 등기: 매매 후 잔금일에 법무사 통해 등기소 신청

부동산 등기부 구성:

주택임대차 대항력 ★★★★★ : 전입신고 + 주택 점유 완료 후 다음 날 0시부터 제3자에 대항 가능. 경매 시 임차권 유지. 암기 포인트: 전입+점유 → 다음날 0시 대항력

계약금 배액 상환 ★★★★★ : 매도인이 이행 착수 전 계약 해제 시 계약금 2배 반환 의무. 암기 포인트: 매도인 해제 = 계약금 × 2 반환

갑구 vs 을구 ★★★★☆ : 갑구=소유권 관련(소유권 이전, 가압류), 을구=기타 물권(저당권, 전세권). 암기 포인트: 갑=소유권, 을=기타

Q. 보증금 5,000만 원, 월세 50만 원인 주택 임차인이 대항력을 갖추는 요건은?

주택에 실제 입주(점유)하고 전입신고를 완료. 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 발생.

Q. 등기부 을구에 근저당권이 설정되어 있다. 임차인에게 어떤 위험이 있는가?

경매 시 근저당권자가 임차인보다 먼저 배당받을 수 있어 보증금 미회수 위험. 근저당 설정 시점 vs 전입신고+확정일자 취득 시점 비교 필요.