Ch10. 공인중개사 직무와 윤리 — 중개업법과 중개사 의무

공인중개사 제도 개요

공인중개사법: 공인중개사 자격, 중개업 등록, 중개 업무에 관한 기본법.

중개: 중개의뢰인의 의뢰를 받아 부동산 거래 쌍방 사이에서 계약이 성립하도록 알선하는 행위.

중개 행위:
매도인(임대인) ─── 중개의뢰 ───→ 공인중개사
매수인(임차인) ─── 중개의뢰 ───→ 공인중개사
                          ↓
                     계약 체결 알선

공인중개사 자격과 등록

자격 취득

공인중개사 자격시험 합격 (국가자격시험, 2차 시험)
1차: 부동산학개론, 민법·민사특별법
2차: 공인중개사법·중개실무, 부동산공법, 부동산공시법·세법

중개업 등록

중개사무소 등록: 자격 취득 후 관할 시·군·구청에 등록

등록 기준:

건축물 대장에 등록된 실제 사무소
등록증·중개보조원 명부 비치
업무보증 설정 (보증보험·공제)

업무보증 금액:

법인 중개업자: 2억 원 이상
개인 중개업자: 1억 원 이상

공인중개사의 의무

확인·설명 의무

공인중개사법 제25조: 중개 대상물의 중요 사항을 중개의뢰인에게 확인·설명.

설명 의무 대상:
① 등기부 기재 사항 (소유권·담보 현황)
② 공법상 이용 제한 (용도지역·건축제한)
③ 실제 거래가격 (고·저가 왜곡 금지)
④ 시설물 상태 (수도·전기·가스 등)
⑤ 토지이용계획 확인서 내용

중개대상물 확인·설명서: 거래 전 의무적으로 작성·교부.

비밀 유지 의무

업무상 알게 된 거래 당사자의 정보를 누설 금지.

공정 중개 의무

쌍방으로부터 중개를 의뢰받더라도 어느 일방에 유리한 행위 금지.

중개보수 (수수료)

중개보수: 거래 성사 시 받을 수 있는 보수. 상한 요율 이내로 협의.

주택 중개보수 상한 요율

거래 유형	거래금액	상한 요율
매매·교환	5,000만 미만	0.6%
매매·교환	5,000만~2억 미만	0.5%
매매·교환	2억~9억 미만	0.4%
매매·교환	9억~12억 미만	0.5%
매매·교환	12억~15억 미만	0.6%
매매·교환	15억 이상	0.7%
임대차	5,000만 미만	0.5%
임대차	5,000만~1억 미만	0.4%
임대차	1억~6억 미만	0.3%
임대차	6억~12억 미만	0.4%
임대차	12억~15억 미만	0.5%
임대차	15억 이상	0.6%

한도액: 거래금액 × 상한 요율 (VAT 별도)

금지 행위

공인중개사법 제33조 금지 행위:

중개 대상물의 매매·교환·임대차를 직접 행위 (자기 거래)
거래 당사자로부터 법정 이외의 금품 수수
사실과 다른 광고 (허위·과장)
이중 계약서 작성 (다운계약·업계약)
사무소 내 음란·도박 행위

이중계약서 작성: 실거래가 신고 위반 + 중개사 등록 취소 사유.

결격 사유

다음에 해당하면 공인중개사 자격 취소 또는 등록 취소:

피성년후견인·피한정후견인
공인중개사법 위반으로 징역형 이상
업무정지 기간 중 중개 행위
이중계약서 작성

핵심 개념 카드

확인·설명 의무 ★★★★★ : 등기부·공법 이용제한·시설물 상태 등 중요 사항 설명 + 확인·설명서 교부 의무. 암기 포인트: 중개 전 확인·설명서 의무 작성·교부

중개보수 상한 요율 ★★★★★ : 매매 2억~9억 = 0.4%, 임대 1억~6억 = 0.3%. 법정 상한 이내 협의. 암기 포인트: 매매 일반 0.4%, 임대 일반 0.3%

업무보증 금액 ★★★★☆ : 개인 중개업자 1억 원 이상, 법인 2억 원 이상의 보증보험·공제 설정. 암기 포인트: 개인 1억, 법인 2억

실전 퀴즈

Q. 매매가 5억 원 주택의 중개보수 상한액은? (상한 요율 0.4%)

5억 × 0.4% = 200만 원. (VAT 별도)

Q. 공인중개사가 매도인·매수인 양쪽으로부터 중개를 의뢰받은 경우 수수료 처리는?

각 당사자로부터 각각 상한 요율 이내의 중개보수를 받을 수 있음. 합산 상한 규정 없음.

부동산 기초 시리즈 총정리

Ch1  부동산학 개론     — 부동성·부증성·개별성·영속성, 시장 특성
Ch2  가격 이론        — 차액지대론·입찰지대론, 감정평가 3방식
Ch3  투자 분석        — NOI·수익률·레버리지·LTV·DTI·DSR
Ch4  용도지역·지구제   — 도·관·농·자, 건폐율·용적률
Ch5  거래와 계약      — 매매계약, 주임법 대항력·우선변제권, 등기
Ch6  부동산 금융      — 모기지·금리 유형·상환 방식·REITs
Ch7  주택 정책        — 청약·공공임대·전월세 전환율·임대차 3법
Ch8  상업용 부동산    — 오피스·리테일·물류, 캡레이트·DSCR
Ch9  세금 심화        — 취득세·재산세·종부세·양도세 통합
Ch10 중개사 직무·윤리 — 확인·설명의무, 중개보수, 금지행위

OIYO 편집부