Ch7. 주택 정책과 임대 시장 — 청약·공공임대·전세 제도

주택 정책의 목적

주택 정책: 주거 안정, 주택 공급 확대, 투기 억제를 위한 정부 개입.

주요 수단:

현재: 주택청약종합저축으로 통합 운영 (2009년~)

특별공급 유형:
- 신혼부부 (혼인 7년 이하)
- 생애최초 (생애 첫 주택 구입)
- 다자녀 (미성년 3자녀 이상)
- 노부모 부양 (만 65세 이상 부모 3년 부양)
- 기관추천 (국가유공자·장애인 등)

유형	임대 기간	입주 대상	특징
영구임대	50년	기초생활수급자 등	최저 임대료
국민임대	30년	무주택 저소득층	시세 60~80%
행복주택	30년	청년·신혼·노인	역세권·직주근접
장기전세 (시프트)	20년	무주택 세대	전세 방식, 시세 80%
공공임대 (5년/10년)	5·10년	무주택 세대	분양전환 가능

LH(한국토지주택공사): 공공임대주택 주요 공급 기관.

전세권: 타인 주택에 전세금을 지급하고 사용·수익하는 권리.

전세 구조:
임차인 → 전세금 지급 (보통 시세 70~80%) → 집주인
임차인 ← 임대 기간 동안 거주권 ←
임차인 ← 계약 만료 시 전세금 반환 ←

전세와 월세 비교:

전세금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율.

월세 = 전세금 × 전월세 전환율 / 12

예시: 전세 2억, 전환율 6%
→ 월세 = 2억 × 6% / 12 = 100만 원/월

법정 전환율 상한: 「주택임대차보호법」 제7조의2
(한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정한 비율)

2020년 7·31 대책으로 도입된 3가지 임대차 관련 법 개정:

투기과열지구: 주택 가격 급등, 청약 경쟁률 높은 지역 — 국토교통부 장관 지정

투기과열지구 규제:
- LTV 40% (주택담보대출 상한)
- 청약 1순위: 가입 24개월
- 재당첨 제한 강화
- 분양권 전매 제한

조정대상지역: 투기과열지구보다 완화된 기준

계약갱신청구권 ★★★★★ : 임차인이 1회 갱신 청구 가능 → 기본 2년 + 추가 2년 최대 4년 거주. 임대료 인상 5% 상한. 암기 포인트: 2+2년, 5% 상한

전월세 전환율 ★★★★☆ : 전세금을 월세로 환산하는 비율. 월세 = 전세금 × 전환율 / 12. 암기 포인트: 전세 × 전환율 ÷ 12 = 월세

행복주택 ★★★★☆ : 청년·신혼부부·노인 대상 역세권 공공임대. 최대 30년 거주. 시세 80% 이하 임대료. 암기 포인트: 행복주택 = 청년·신혼 대상 역세권 임대

Q. 전세 보증금 2억 5,000만 원, 전월세 전환율 연 4.5%일 때 월세는?

2억 5,000만 × 4.5% / 12 = 93.75만 원 ≈ 약 94만 원.

Q. 계약갱신청구권을 행사하면 임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유 2가지는?

① 임대인 본인 또는 직계존비속의 실거주 목적. ② 임차인이 임대료를 2개월 이상 연체한 경우.