공인중개사 시험 완전 정복 로드맵 — 과목 구성·합격 전략·학습 순서

공인중개사 시험 개요

시행: 한국산업인력공단
응시 자격: 제한 없음 (결격 사유 없는 자 누구나)
시험 횟수: 연 1회 (매년 10월)

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시험 구성

1차 시험 (2과목)

과목	문항 수	배점	시간
부동산학개론	40문항	100점	100분
민법 및 민사특별법	40문항	100점

2차 시험 (3과목)

과목	문항 수	배점	시간
공인중개사법·중개실무	40문항	100점	150분
부동산공법	40문항	100점
부동산공시법 및 부동산세법	40문항	100점

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합격 기준

부분 합격제: 1차 합격 시 다음 회차에 2차만 응시 가능.

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과목별 중요도와 특성

1차

부동산학개론

• 난이도: ★★★☆☆
• 암기량: 중간
• 특징: 이론 위주. 부동산 기초 시리즈 Ch1~Ch3 직결.
• 핵심: 감정평가 3방식, 토지 특성, 수익률 계산

민법 및 민사특별법

• 난이도: ★★★★☆
• 암기량: 매우 많음
• 특징: 법률 과목. 판례 암기 필수. 가장 어려운 과목.
• 핵심: 물권·채권 구분, 주택임대차보호법, 집합건물법

2차

공인중개사법·중개실무

• 난이도: ★★★☆☆
• 암기량: 중간
• 특징: 법령 위주. 실무 문제 병행.
• 핵심: 중개보수 요율, 결격 사유, 확인·설명 의무

부동산공법

• 난이도: ★★★★☆
• 암기량: 많음
• 특징: 국토계획법·건축법·주택법·농지법 범위 넓음.
• 핵심: 용도지역 건폐율·용적률, 개발행위허가

부동산공시법 및 부동산세법

• 난이도: ★★★☆☆
• 암기량: 중간~많음
• 특징: 공시법(등기·지적)과 세법 혼합.
• 핵심: 등기 제도, 취득세·재산세·종부세·양도세 세율

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학습 전략 및 권장 순서

권장 학습 순서 (6개월 기준)

월 1~2: 부동산학개론 → 이론 기초 확립, 부동산기초 시리즈 Ch1~Ch5 활용

월 2~4: 민법 → 가장 시간 많이 투자, 물권법→채권법→특별법 순서

월 4~5: 공인중개사법 + 부동산공법 병행, 법령 암기표 활용

월 5~6: 공시법·세법 + 전 과목 모의고사, 기출 10개년 최소 3회 반복

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빈출 핵심 공식 모음

$$\begin{aligned} \text{건폐율} &= \frac{\text{건축면적}}{\text{대지면적}} \times 100\% \\ \text{용적률} &= \frac{\text{연면적}}{\text{대지면적}} \times 100\% \\ \text{임대수익률} &= \frac{\text{연임대료}}{\text{매입가격}} \times 100\% \\ \text{수익가액} &= \frac{NOI}{\text{환원율}} \\ LTV &= \frac{\text{대출금}}{\text{담보가치}} \times 100\% \\ DSR &= \frac{\text{모든 부채 원리금}}{\text{연소득}} \times 100\% \\ &\text{대항력}: \text{전입신고} + \text{점유} \to \text{다음날} 0\text{시} \\ &\text{확정일자}: \text{우선변제권 취득} \end{aligned}$$

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시리즈 강의 목차

회차	주제	연결 과목
Ch1	부동산학개론 핵심 정리	1차 부동산학개론
Ch2	민법 물권 완전 정복	1차 민법
Ch3	주택임대차·특별법	1차 민법
Ch4	공인중개사법 실전	2차 공인중개사법
Ch5	부동산공법·세법 통합	2차 공법·세법

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합격률과 현실적 목표

최근 5개년 합격률:

• 1차: 약 30~40%
• 2차: 약 20~30%
• 1·2차 동시: 약 15~25%

현실적 조언:

• 1차·2차 동시 합격보다 1차 먼저 합격 전략도 유효
• 민법에 최소 전체 학습 시간의 40% 투자
• 공법은 범위가 넓어 포기 과목 만들지 않는 것이 핵심