Ch7. 주택임대차보호법

주택임대차보호법의 의의

주택임대차보호법:
주택 임차인(세입자)을 보호하기 위한 특별법

적용 요건:
주거 목적 임대차 (비주거 목적 제외)
주거용 건물 (미등기·무허가 건물도 포함)

임대차 보호 3요건:
대항력: 주택 양수인에게도 임차권 주장 가능
우선변제권: 경매 시 보증금 우선 변제
최우선변제권: 소액 임차인 특별 보호

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대항력

대항력:
임대인이 집을 팔아도 새 집주인에게
임차권 주장 가능한 권리

대항력 취득 요건:
① 주택 인도 (입주)
② 주민등록 전입신고

대항력 발생 시점:
전입신고 다음 날 0시
(전입신고 당일이 아님)

대항력 효과:
집이 팔려도 계약 기간 동안 거주 권리 유지
새 임대인에게 보증금 반환 청구 가능

대항력 상실:
퇴거 + 주민등록 이전 → 대항력 상실
잠시 이사 나갔다가 돌아와도 상실 가능

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확정일자와 우선변제권

확정일자:
계약서에 날짜를 확정하는 제도
읍·면·동 사무소, 등기소, 법원 등에서 받음

우선변제권:
대항력 + 확정일자 모두 갖춘 임차인이
경매 시 다른 채권자보다 먼저 보증금 변제 받을 권리

우선변제권 발생:
대항력 발생일 + 확정일자 중 늦은 날 기준
→ 순위는 이 날짜 기준으로 결정

경매 배당:
선순위 저당권자 → 우선변제권 있는 임차인 → 일반 채권자

임차권 등기 명령:
임대차 종료 후 보증금 반환 못 받으면
단독으로 임차권 등기 신청
→ 이사 가도 대항력·우선변제권 유지

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최우선변제권 (소액 임차인)

최우선변제권:
보증금이 일정 금액 이하 소액 임차인
경매 시 선순위 저당권보다도 먼저 일정액 변제

보증금 기준:
지역별 다름 (서울 기준: 1억 6,500만 원 이하)
최우선변제액: 5,500만 원

대항력 요건만:
전입신고+입주 (확정일자 불필요)

경매 시 최우선변제:
1주택 경매가의 1/2 범위 내에서 최우선 변제
선순위 저당권보다 앞서 변제

주의:
경매 개시 결정 후 취득은 최우선변제 불가

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핵심 개념 카드

대항력=다음날 0시 ★★★★★ : 전입신고 당일이 아닌 다음 날 0시부터. 암기 포인트: 대항력=익일 0시

우선변제권=대항력+확정일자 ★★★★★ : 둘 다 갖춰야 우선변제권. 늦은 날 기준 순위. 암기 포인트: 우선변제=대항+확정일자

임차권 등기 명령 ★★★★☆ : 보증금 못 받고 이사 시 단독 신청. 이사 후도 권리 유지. 암기 포인트: 임차권등기=이사후도 보호

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실전 퀴즈

Q. 전입신고를 오늘 하면 대항력이 언제 생기는가?

내일(다음 날) 0시부터 대항력 발생. 오늘 집 주인이 오늘 팔고 새 주인이 오늘 소유권 이전 등기를 하면, 오늘 전입신고한 임차인보다 새 주인이 선순위. 따라서 잔금 당일 등기 전에 전입신고 필요.

Q. 최우선변제권이 선순위 저당권보다 앞서는 이유는?

소액 임차인은 경제적 약자로 보증금이 전 재산인 경우가 많음. 선순위 저당권자(금융기관)보다 소액 임차인 보호 우선시. 다만, 경매가의 1/2 범위 내로 제한해 담보권자 과도한 불이익 방지.