Ch9. 공시가격 제도 — 공시지가와 주택가격공시

공시가격 제도 개요

부동산 가격공시에 관한 법률:
토지·주택 공시가격 체계 규정

공시가격의 용도:
조세: 재산세·종합부동산세·양도세 기준
부담금: 개발부담금 등 산정 기준
복지: 기초생활수급 재산 기준
금융: 담보 대출 한도 산정 참고

공시가격 종류:
표준지공시지가: 토지
표준주택공시가격: 단독·다가구
공동주택공시가격: 아파트·연립·다세대

표준지공시지가

표준지공시지가:
토지 가격 공시의 기준이 되는 대표 토지 가격

산정 주체:
국토교통부장관
(감정평가사 선정 → 조사·평가)

공시 시기:
매년 1월 1일 기준
3월 중 공시 (관보 등재)

표준지 선정:
전국 약 56만 필지 (대표성 있는 토지)

용도:
개별공시지가 산정 기준
보상 기준

개별공시지가

개별공시지가:
표준지공시지가를 기준으로 각 토지 가격 산정

산정 주체:
시장·군수·구청장 (매년 1월 1일 기준)
감정평가사 또는 한국부동산원 검증

공시 시기:
매년 5월 31일까지 공시

토지가격비준표:
표준지와 개별 토지의 특성 비교 배율표
→ 개별공시지가 = 표준지 × 비준율

이의 신청:
공시일로부터 30일 이내 신청
시장·군수·구청장에게
→ 재조사 또는 조정

주택 공시가격

표준주택공시가격:
단독·다가구 주택 중 대표 주택 가격 공시
국토교통부장관 (매년 1월 1일 기준)

개별주택공시가격:
각 단독주택 가격
시장·군수·구청장 (매년 4월 30일까지)

공동주택공시가격:
아파트·연립·다세대 등
국토교통부장관이 직접 공시 (매년 4월 30일)

현실화율:
시세 대비 공시가격 비율
정부 정책에 따라 조정

이의 신청:
공시일로부터 30일 이내
국토교통부장관 또는 시장·군수·구청장

핵심 개념 카드

공시지가 이중 체계 ★★★★★ : 표준지=국토부(기준). 개별지=시군구(각필지). 암기 포인트: 표준=국토부, 개별=시군구

표준지공시지가 공시=매년 1월1일/3월 ★★★★★ : 1월 1일 기준으로 3월 중 공시. 암기 포인트: 표준지=1.1기준, 3월공시

개별공시지가 이의신청=30일 ★★★★☆ : 공시일로부터 30일 이내 이의 신청. 암기 포인트: 이의신청=공시후 30일

실전 퀴즈

Q. 표준지공시지가와 개별공시지가의 관계는?

표준지공시지가는 국토부가 전국 대표 토지를 선정해 감정평가사로 조사. 개별공시지가는 시군구가 이 표준지와 토지가격비준표를 활용해 나머지 모든 필지 산정. 표준지가 기준점, 개별지는 이를 비례 산정.

Q. 재산세와 종합부동산세의 과세 기준일은?

재산세 과세 기준일: 매년 6월 1일 기준 소유자. 종합부동산세: 매년 6월 1일 기준. 공시가격이 기준. 6월 1일 이후 구입하면 당해 연도 세금은 전 소유자에게. 6월 1일 이전 구입은 구매자가 부담.