Ch10. 부동산공시법 종합 정리 — 핵심 개념과 실전 총정리

부동산 공시 체계 총정리

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│ 구분         │ 권리 공시        │ 물리 공시        │
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│ 근거법       │ 부동산등기법     │ 공간정보관리법   │
│ 공부         │ 등기부           │ 토지대장·임야대장│
│ 소관기관     │ 법원(등기소)     │ 시군구(지적소관) │
│ 내용         │ 소유권·저당권 등 │ 지번·지목·면적  │
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주택·상가 임대차 비교

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│ 구분         │ 주택임대차   │ 상가임대차   │
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│ 대항력 취득  │ 전입신고+인도│ 사업자등록+인도│
│ 대항력 발생  │ 다음 날 0시  │ 다음 날 0시  │
│ 우선변제권   │ 대항력+확정일│ 대항력+확정일│
│ 계약 갱신    │ 2+2년(최대4년)│ 10년까지    │
│ 임대료 증액  │ 5% 이내      │ 5% 이내      │
│ 권리금 보호  │ 없음         │ 있음         │
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공시가격 체계 총정리

토지:
표준지공시지가: 국토부 / 매년 1.1기준 / 3월공시
개별공시지가: 시군구 / 5월31일까지 공시

단독주택:
표준주택공시가격: 국토부 / 1.1기준
개별주택공시가격: 시군구 / 4월30일까지

공동주택 (아파트·연립·다세대):
공동주택공시가격: 국토부 직접 / 4월30일까지

이의 신청:
모두 공시일로부터 30일 이내

자주 틀리는 오답 포인트

① 대항력=다음날 0시 (당일 아님)
   → 전입신고 당일은 아직 대항력 없음
   → 잔금 전날 전입신고 권장

② 공신의 원칙 불인정
   → 한국: 등기 믿어도 무권리자 취득 불가
   → 실제 권리자가 우선

③ 가등기=순위보전, 본등기효력 없음
   → 가등기 자체로 물권 효력 없음
   → 본등기 후 소급하여 효력

④ 갑구=소유권, 을구=소유권 외
   → 을구에 저당권·전세권·지상권 등

⑤ 표준지공시지가=국토부, 개별=시군구
   → 표준지: 국토교통부장관
   → 개별지: 시장·군수·구청장

⑥ 상가 계약갱신=10년 (주택과 다름)
   → 주택: 2+2년 = 최대 4년
   → 상가: 최초일부터 10년

⑦ 부동산 거래신고=30일
   → 계약 체결 후 30일 이내
   → 외국인 토지 취득=60일

⑧ 공동주택공시가격=국토부 직접
   → 단독주택 개별=시군구
   → 아파트는 국토부가 직접 공시

⑨ 임차권 등기 명령=단독 신청
   → 임대인 동의 없이 단독 신청
   → 보증금 반환 안 해도 이사 가능

⑩ 토지거래허가=허가없이 무효
   → 잔금 지급해도 허가 없으면 소유권 취득 불가
   → 사전 허가 필수

핵심 개념 카드

등기부 3구성 ★★★★★ : 표제부(물리현황)+갑구(소유권)+을구(소유권외). 암기 포인트: 표갑을

대항력=전입+인도, 다음날0시 ★★★★★ : 주택·상가 모두 대항력은 다음 날 0시부터. 암기 포인트: 대항=전입+인도, 익일0시

공시가격 이중 체계 ★★★★★ : 표준=국토부, 개별=시군구. 이의신청=30일. 암기 포인트: 표준=국토부, 개별=시군구

실전 퀴즈 (종합)

Q. 아파트 매수 시 반드시 확인해야 할 등기부 정보는?

갑구: 소유자, 압류·가압류·경매 개시. 을구: 근저당(대출), 전세권. 표제부: 면적·층. 말소 기준권리(근저당·압류) 이후 전세권은 경매 시 소멸될 수 있으므로 순위 확인 필수.

Q. 임대차 보증금 반환 소송에서 우선변제권 순위 확인이 중요한 이유는?

경매 시 배당 순서는 권리 취득 순서(시간). 선순위 저당권→임차인 순으로 배당. 임차인이 전입신고+확정일자 날짜가 늦으면 후순위가 되어 보증금 전액 회수 불가. 계약 전 등기부 선순위 근저당 금액 확인 필수.