부동산공시법 종합 정리 — 핵심 개념과 실전 총정리

부동산 공시 체계 총정리

구분	권리 공시	물리 공시
근거법	부동산등기법	공간정보관리법
공부	등기부	토지대장·임야대장
소관기관	법원(등기소)	시군구(지적소관)
내용	소유권·저당권 등	지번·지목·면적

주택·상가 임대차 비교

구분	주택임대차	상가임대차
대항력 취득	전입신고+인도	사업자등록+인도
대항력 발생	다음 날 0시	다음 날 0시
우선변제권	대항력+확정일	대항력+확정일
계약 갱신	2+2년(최대4년)	10년까지
임대료 증액	5% 이내	5% 이내
권리금 보호	없음	있음

공시가격 체계 총정리

토지

표준지공시지가: 국토부 / 매년 1.1기준 / 3월공시
개별공시지가: 시군구 / 5월31일까지 공시

단독주택

표준주택공시가격: 국토부 / 1.1기준
개별주택공시가격: 시군구 / 4월30일까지

공동주택 (아파트·연립·다세대)

공동주택공시가격: 국토부 직접 / 4월30일까지

이의 신청

모두 공시일로부터 30일 이내

자주 틀리는 오답 포인트

대항력=다음날 0시 (당일 아님)

전입신고 당일은 아직 대항력 없음
잔금 전날 전입신고 권장

공신의 원칙 불인정

한국: 등기 믿어도 무권리자 취득 불가
실제 권리자가 우선

가등기=순위보전, 본등기효력 없음

가등기 자체로 물권 효력 없음
본등기 후 소급하여 효력

갑구=소유권, 을구=소유권 외

을구에 저당권·전세권·지상권 등

표준지공시지가=국토부, 개별=시군구

표준지: 국토교통부장관
개별지: 시장·군수·구청장

상가 계약갱신=10년 (주택과 다름)

주택: 2+2년 = 최대 4년
상가: 최초일부터 10년

부동산 거래신고=30일

계약 체결 후 30일 이내
외국인 토지 취득=60일

공동주택공시가격=국토부 직접

단독주택 개별=시군구
아파트는 국토부가 직접 공시

임차권 등기 명령=단독 신청

임대인 동의 없이 단독 신청
보증금 반환 안 해도 이사 가능

토지거래허가=허가없이 무효

잔금 지급해도 허가 없으면 소유권 취득 불가
사전 허가 필수

핵심 개념 카드

등기부 3구성 ★★★★★ : 표제부(물리현황)+갑구(소유권)+을구(소유권외). 암기 포인트: 표갑을

대항력=전입+인도, 다음날0시 ★★★★★ : 주택·상가 모두 대항력은 다음 날 0시부터. 암기 포인트: 대항=전입+인도, 익일0시

공시가격 이중 체계 ★★★★★ : 표준=국토부, 개별=시군구. 이의신청=30일. 암기 포인트: 표준=국토부, 개별=시군구

실전 퀴즈 (종합)

Q. 아파트 매수 시 반드시 확인해야 할 등기부 정보는?

갑구: 소유자, 압류·가압류·경매 개시. 을구: 근저당(대출), 전세권. 표제부: 면적·층. 말소 기준권리(근저당·압류) 이후 전세권은 경매 시 소멸될 수 있으므로 순위 확인 필수.

Q. 임대차 보증금 반환 소송에서 우선변제권 순위 확인이 중요한 이유는?

경매 시 배당 순서는 권리 취득 순서(시간). 선순위 저당권→임차인 순으로 배당. 임차인이 전입신고+확정일자 날짜가 늦으면 후순위가 되어 보증금 전액 회수 불가. 계약 전 등기부 선순위 근저당 금액 확인 필수.

공식 출처 확인

수치·기준은 개정될 수 있습니다. 신고·신청 전 아래 공식 기관에서 최신 정보를 확인하세요.

국토교통부 실거래가 공개시스템

(확인일: 2026-06)