Ch8. 상가건물임대차보호법

상가건물임대차보호법의 의의

상가임대차보호법:
상가 임차인(사업자)을 보호하는 특별법

적용 요건:
사업자 등록 대상 건물 임대차
보증금 기준 이하 (지역별 다름)

보증금 기준 (2024년 기준):
서울: 9억 원 이하
수도권 과밀억제권역: 6억9천만 원
광역시·세종: 5억4천만 원
기타: 3억7천만 원

보증금 초과:
적용 제외 (일부 규정만 적용)

상가 임차인 보호 장치

대항력:
사업자 등록 + 건물 인도
→ 다음 날 0시부터 대항력

우선변제권:
대항력 + 확정일자
→ 경매 시 우선 변제

최우선변제권:
소액 임차인 특별 보호
보증금 일정액 범위 내 최우선 변제

임대차 기간:
최단 기간: 1년 (1년 이하 계약도 1년으로 간주)

계약 갱신 요구권

계약 갱신 요구권:
임차인이 임대인에게 계약 갱신을 요구하는 권리

존속 기간:
최초 계약일부터 10년까지 갱신 요구 가능
→ 10년간 영업 안정 보장

임대인 거절 사유:
3회 이상 차임 연체, 무단 전대
임대인이 건물 직접 사용

갱신 시 임대료:
증액 한도 5% 이내
임대인이 일방적으로 대폭 인상 불가

계약 갱신 거절:
임대인이 직접 사용할 때만 거절 가능
거절 후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대 → 손해배상

권리금 보호

권리금:
상가 입지·영업 노하우·고객·시설에 대해
기존 임차인이 새 임차인에게 받는 금전

권리금 회수 기회 보호:
임차인이 주선한 새 임차인에게 임대인이 임대 거절 불가
정당한 사유 없이 방해 시 → 손해배상

임대인의 방해 금지:
권리금 지급 방해
정당 사유 없이 새 임차인 거절

손해배상:
권리금 보호 위반 시 손해배상 청구
권리금 실제 피해액 배상

핵심 개념 카드

계약갱신 최대=10년 ★★★★★ : 최초 계약일부터 10년까지 갱신 요구 가능. 암기 포인트: 상가=10년 갱신권

임대료 증액 한도=5% ★★★★★ : 갱신 시 임대료 증액 5% 이내. 암기 포인트: 상가 임대료 인상=5%한도

권리금=임대인 방해 금지 ★★★★☆ : 임대인이 정당 사유 없이 권리금 회수 방해 불가. 암기 포인트: 권리금=방해금지

실전 퀴즈

Q. 상가임대차보호법과 주택임대차보호법의 핵심 차이는?

상가: 사업자 등록+건물인도=대항력. 계약갱신 10년. 권리금 보호. 주택: 전입신고+입주=대항력. 계약갱신 2년씩(주임법 최단기). 권리금 개념 없음. 상가는 영업 안정이, 주택은 거주 안정이 목적.

Q. 임대인이 10년 후 계약 갱신을 거절할 수 있는 사유는?

10년이 지나면 더 이상 갱신 요구권 없음 → 임대인 자유롭게 거절 가능. 10년 이내라도: 3회 이상 차임 연체, 무단 전대, 임대인 직접 사용 등 정당 사유 있으면 거절 가능.