Ch2. 등기의 종류 — 보존·이전·설정·말소 등기

등기의 분류

권리 변동 내용에 따른 분류:
기입 등기: 새로운 사항 등기
변경 등기: 기존 등기 사항 변경
말소 등기: 기존 등기 삭제
회복 등기: 부당 말소된 등기 복원

등기 절차에 따른 분류:
본등기: 최종적 효력 있는 등기
가등기: 본등기 전 순위 보전
예고등기: 소송 진행 중 경고 표시 (현재 폐지)

소유권 보존 등기

소유권 보존 등기:
처음으로 소유권을 등기하는 것

신청 자격:
토지: 지적공부 소유자, 판결 확정 자
건물: 사용승인 받은 건축주

미등기 부동산:
아직 등기되지 않은 부동산
→ 보존 등기로 처음 등기

강제 경매:
미등기 부동산도 경매 가능
→ 법원이 보존 등기 嘱託

직권 보존:
공용징수·수용 시 법원이 직권으로 등기

소유권 이전 등기

소유권 이전 등기:
소유자가 바뀌는 경우 등기

매매 이전 등기:
매매 계약 체결 + 잔금 지급
→ 공동으로 이전 등기 신청

상속 이전 등기:
단독 신청 가능 (등기의무자=사망자)
상속인이 단독 신청

중간 생략 등기:
A→B→C 거래 시 A→C로 직접 등기
→ 세금 탈루 목적 악용
→ 원칙적 금지 (예외: 합의 있는 경우)

가등기

가등기:
본등기를 위한 순위 보전 목적의 예비 등기

종류:
청구권 보전 가등기: 소유권 이전 청구권 보전
담보 가등기: 채권 담보 목적

가등기의 효력:
순위 보전: 가등기 시점의 순위 확보
본등기 후: 가등기 시점으로 소급하여 효력 발생

가등기 후 중간에 이전·설정된 등기:
본등기 시 가등기 후 이루어진 등기는 직권 말소

가등기 담보:
가등기담보 등에 관한 법률 적용
채무 불이행 시 정산 의무 (청산금 지급)

말소 등기·변경 등기

말소 등기:
기존 등기 삭제
소유권 말소, 저당권 말소 등

말소 절차:
등기권리자·의무자 공동 신청
단독 가능: 판결·법원 명령

변경 등기:
등기 사항 일부 수정
소재지·면적 변경 등

경정 등기:
오기(오류) 정정
신청 또는 직권

표시 변경 등기:
지번·지목·면적 변경 (표제부 변경)

핵심 개념 카드

가등기의 순위 보전 ★★★★★ : 가등기 시점 순위 확보. 본등기 후 중간 등기 직권 말소. 암기 포인트: 가등기=순위보전

소유권 보존 등기 신청 자격 ★★★★★ : 지적공부 소유자·판결확정자·사용승인 건축주. 암기 포인트: 보존등기=처음 등기

중간 생략 등기 ★★★★☆ : A→B→C를 A→C로 직접. 원칙 금지, 예외적 허용. 암기 포인트: 중간생략=원칙금지

실전 퀴즈

Q. 가등기와 본등기의 순위 관계는?

가등기 후 본등기 시 본등기의 순위는 가등기 시점으로 소급. 가등기 후 이루어진 저당권·이전 등기는 본등기에 밀려 효력 상실. 실무에서 부동산 매수자 보호를 위해 가등기 활용.

Q. 가등기 담보와 일반 저당권의 차이는?

가등기 담보: 채무 불이행 시 부동산 소유권을 취득하는 방식. 청산 의무 있음(시가-채권 차액 지급). 저당권: 경매 후 배당. 가등기 담보는 청산금 안 주면 무효.