Ch3. 저당권·전세권 등기

저당권 등기

저당권:
채권 담보를 위해 부동산에 설정하는 권리
채무 불이행 시 경매 후 우선 변제

저당권 등기 기재 사항:
채권액 (확정 금액)
채무자
이자율 (약정 시)
변제기

저당권 순위:
등기 순서에 따른 순위
선순위 저당권자가 후순위보다 먼저 배당

저당권 말소:
채무 완제 → 저당권 말소 등기
저당권자가 단독으로 말소 불가 (공동 신청)

근저당권 등기

근저당권:
계속적 거래 관계에서 발생하는 채권을
최고액을 정해 담보하는 저당권

채권최고액:
실제 채권액이 아닌 최대 담보 금액
→ 실제 채권액 < 채권최고액이어야 효력

근저당권 특성:
피담보채권 범위 내 담보
거래 종료 시 근저당권 확정
확정 후 보통 저당권과 동일

근저당권이 가장 많이 사용:
은행 대출: 거의 모두 근저당권
채권최고액=대출액의 120% 설정 관행

전세권 등기

전세권:
전세금 지급하고 타인 부동산 사용·수익하는 권리

전세권 등기 기재 사항:
전세금 (금액)
존속 기간
범위 (건물 일부도 가능)

전세권 효력:
대항력: 등기된 전세권은 제3자에게 대항 가능
우선변제권: 경매 시 전세금 우선 변제

전세권 vs 임차권:
전세권: 물권. 등기로 완전한 보호.
임차권: 채권. 등기 없으면 약한 보호.
전세권 등기: 임대인 동의 필요 (공동 신청)

주택임대차보호법:
임차권 등기 없어도 전입신고+확정일자로 보호

지상권·지역권 등기

지상권:
타인 토지 위에 건물·공작물·수목을 소유하기 위한 권리
등기로 제3자에게 대항

법정지상권:
법률 규정으로 발생하는 지상권
건물이 있는 토지를 다른 사람에게 양도 시 자동 발생

구분지상권:
지하·공중 일정 층에 설정하는 지상권
지하철·지하 통로 등

지역권:
요역지를 위해 승역지를 사용하는 권리
통행 지역권, 인수 지역권 등
등기: 승역지 지번에 등기

핵심 개념 카드

근저당권=채권최고액 ★★★★★ : 근저당은 채권최고액 범위 내 담보. 실제 채권액 변동 가능. 암기 포인트: 근저당=최고액 설정

전세권 vs 임차권 ★★★★★ : 전세권=물권·등기=완전보호. 임차권=채권·등기없이도 주임법 보호. 암기 포인트: 전세권=물권, 임차권=채권

법정지상권 ★★★★☆ : 건물 있는 토지 양도 시 자동 발생. 건물 소유자 보호. 암기 포인트: 법정지상권=자동발생

실전 퀴즈

Q. 근저당권의 채권최고액이 실제 채권액보다 높은 이유는?

거래 관계에서 채권액이 변동하므로 최대 담보 범위를 설정. 예: 은행이 1억 대출 시 채권최고액 1.2억 설정. 이자·지연손해금 등 부수 채권도 담보 범위에 포함하기 위해. 실제 채권이 최고액 초과하면 초과분은 무담보.

Q. 주택임대차보호법이 전세권 등기 없어도 임차인을 보호하는 방법은?

전입신고(주소 이전)+확정일자(계약서 날인)로 법적 보호. 전입신고=대항력 발생(다음날부터). 확정일자=경매 시 우선변제권. 전세권 등기보다 절차 간편하고 임대인 동의 불필요.