Ch5. 집합건물 등기 — 구분소유권과 공용부분

집합건물

집합건물:
1동의 건물 내 구분된 여러 부분이 각각 소유권 대상
예: 아파트, 오피스텔, 상가

집합건물법 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률):
구분소유자의 권리·의무 규정

구분소유권:
각 전유 부분에 대한 소유권

전유 부분:
구분소유자가 단독 소유·이용하는 부분
예: 아파트 각 호실 내부

공용 부분:
전유 부분 외 공동 사용 부분
복도, 계단, 엘리베이터, 외벽
→ 구분소유자 전원 공유 (지분 비율)

---

집합건물 등기부 구조

1동 건물 표제부:
건물 소재, 구조, 면적

전유 부분 표제부:
각 호실 면적, 층, 호수

갑구:
각 호실 소유권 (누가 몇 호 소유)

을구:
각 호실 저당권·전세권 등

대지권:
전유 부분 소유자가 대지를 이용하는 권리
토지 등기부에도 대지권 표시
→ 전유 부분 처분 시 대지권도 함께 처분

---

대지권

대지권:
집합건물 전유 부분 소유자의 토지 이용권
소유권 대지권: 토지 소유권 비율
전세권 대지권: 토지 전세권

대지권 등기:
1동 건물 표제부에 대지권 비율 표시
토지 등기부에도 대지권 등재

대지권과 전유 부분:
분리 처분 금지 (원칙)
→ 아파트 사면 토지 지분도 자동 취득

미등기 대지권:
토지 소유자와 건물 소유자 다른 경우 문제 발생
법정지상권 또는 대지권 미등기 상태

---

구분소유자 관계

관리단:
구분소유자 전원이 당연 구성원
→ 건물 관리를 위한 법인격 없는 단체

관리인:
관리단을 대표하는 자
구분소유자 중 선임 (또는 외부 전문 관리인)

규약:
구분소유자 집회 결의로 제정
건물 사용·관리에 관한 규칙

집회:
구분소유자 전원 참여 가능
의결: 의결권 과반수 (일반 사항)
특별 결의: 구분소유자 3/4 이상

---

핵심 개념 카드

전유 부분 vs 공용 부분 ★★★★★ : 전유=단독소유(각 호실). 공용=공동소유(복도·계단·엘리베이터). 암기 포인트: 전유=단독, 공용=공동

대지권=전유부분과 함께 처분 ★★★★★ : 대지권은 분리 처분 금지. 전유 부분 처분 시 자동 이전. 암기 포인트: 대지권=전유부분 일체

집합건물 특별결의=3/4 ★★★★☆ : 구분소유자 3/4 이상 동의로 특별결의. 암기 포인트: 집합건물 특별=3/4

---

실전 퀴즈

Q. 아파트를 매수할 때 토지 지분을 별도로 계약하지 않아도 되는 이유는?

집합건물에서 전유 부분과 대지권은 일체로 취급. 전유 부분(아파트 호실)을 취득하면 대지권(토지 지분)도 자동 이전. 대지권은 전유 부분에서 분리 처분 금지.

Q. 공용 부분을 1인 구분소유자가 단독으로 변경하지 못하는 이유는?

공용 부분은 구분소유자 전원 공유 재산. 1인이 단독으로 구조 변경·용도 변경 불가. 집회 결의를 거쳐야 함. 공용 부분 분리 양도도 금지.