전세사기 완전 예방 가이드 — 계약 전 반드시 확인하는 것들

왜 전세사기가 급증했나

2022~2023년 전세사기 피해 급증:

금리 인상 → 역전세 현상 (보증금 > 집값)
깡통전세 (집값 하락으로 보증금 반환 불가)
무자본 갭투자 확산

피해 금액 1억 원 이상인 경우 많음. 예방이 전부입니다 — 사기 당하면 회수가 매우 어렵습니다.

전세사기 주요 유형

1. 깡통전세 (역전세)

구조:

집값 3억 원에 전세보증금 2.8억 원
집값 하락 → 2.5억 원
집주인이 집을 팔아도 전세금 반환 불가

특징: 사기 의도 없어도 보증금 떼임.

2. 갭투자 + 무자본 임대

구조:

집값 5억, 전세 4.9억으로 매입 (갭 1천만)
집주인이 여러 채 같은 방식으로 매입
금리 상승 → 역전세 → 돌려막기 불가 → 파산

3. 신탁사기

구조:

집이 신탁회사에 신탁된 상태
집주인이 신탁을 숨기고 전세 계약
신탁사가 집을 처분해도 임차인에게 배당 안 됨

4. 이중 계약

구조:

같은 집에 두 사람과 전세 계약
먼저 전입신고+확정일자 받은 사람만 보호

5. 허위 소유자

구조:

본인 소유 아닌 집을 소유자인 척 전세 계약
집주인이 거짓 신분으로 계약

계약 전 반드시 확인하는 것들

1. 등기부등본 확인 (최신본)

계약일 당일 최신 등기부등본 발급.

갑구 확인:

소유자 이름 = 계약 상대방 이름인지
가처분·가압류 여부

을구 확인:

근저당 금액 합산 + 전세보증금이 집값의 70~80% 초과하면 위험
신탁등기 여부 (신탁이면 계약 매우 주의)

공식: (근저당 합계 + 내 전세보증금) ÷ 집값 = 80% 이하 권장

2. 집값 확인

국토부 실거래가 조회 (rt.molit.go.kr)
같은 단지·면적 최근 거래가
공동주택 공시가격 (집값의 60~80%가 공시가격)

3. 건물 세금 체납 여부 확인

집주인의 세금 체납 → 세금 우선 변제 → 전세금 못 받을 수 있음.

방법: 계약서 작성 시 임대인에게 세금 완납 증명서 요구 가능. 또는 집의 당해세(재산세 등) 납부 여부를 납부 확인서로 확인.

4. 건물등록 확인

무허가 건물이나 용도 위반 건물은 임대차 보호 제한 가능
건축물 대장 확인 (지자체 세움터)

5. 집주인 신분 확인

신분증 + 등기부등본 상 소유자 일치 확인
대리인 계약 시: 위임장 + 인감증명서 + 집주인 신분증 사본

계약 후 필수 조치

전입신고 + 확정일자

계약 후 즉시:

전입신고: 계약한 집 주소로 주민등록 이전 (이사 당일 또는 전)
확정일자: 주민센터 또는 인터넷 등기소에서 계약서에 날짜 도장

이 두 가지가 임차인 우선변제권의 기초.

순위: 전입신고+확정일자 일자가 근저당보다 빠르면 → 경매 배당에서 우선.

전세보증보험 가입

HUG (주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증에서 가입.

전세보증금 반환 보증: 집주인이 전세금 못 줄 때 보증사가 먼저 지급
비용: 보증금의 연 0.1~0.4%
예: 2억 전세 → 연 20~80만 원

가입 조건 확인 필수: HUG는 갭투자 물건, 공시가 초과 물건 등 거절될 수 있음.

위험 신호 체크리스트

다음 중 1개라도 해당하면 계약 매우 주의:

집값 대비 전세보증금이 80% 이상
등기부에 신탁 기재 있음
근저당+전세금 합계가 집값 초과
집주인이 여러 채 소유 중 (다주택 갭투자 의심)
시세보다 현저히 저렴한 전세 (사기 의심)
집주인이 빠른 계약 독촉
보증금 일부를 계약 전 요구 (잔금 전 이체 요구 주의)

전세사기 피해 시 대응

즉시 조치

증거 확보: 계약서, 납부 내역, 문자 대화 저장
경찰 신고: 사기죄 형사 고소
임차권등기명령 신청: 법원에 신청 → 제3자 대항력 유지

전세사기 피해자 지원

2023년 전세사기 피해자 특별법 제정.

지원 내용:

경매 시 우선 매수권 (본인이 직접 살 수 있는 기회)
저리 대출 지원
긴급 주거 지원

신청: 주택도시보증공사 또는 지자체 전세사기 피해 지원센터

안전한 전세 계약 흐름

부동산 탐색 → 물건 선정
등기부등본 + 집값 직접 확인 (부동산 말만 믿지 말 것)
세금 체납 조회
계약서 작성 (특약 꼼꼼히)
이사 당일 전입신고 + 확정일자
전세보증보험 가입 (1개월 내)

전세는 큰 금액입니다. 빠른 계약보다 꼼꼼한 확인이 훨씬 중요합니다. 등기부등본 확인하는 데 10분, 전세보증보험 가입하는 데 1시간이면 수억 원을 지킬 수 있습니다.

OIYO 편집부