양도소득세 계산기

부동산을 팔 때 가장 중요한 세금이 양도소득세입니다. 얼마나 보유했는지, 어디에 사는지, 주택이 몇 채인지에 따라 세금이 크게 달라집니다.

양도소득세는 양도차익(양도가액 − 취득가액 − 필요경비)에서 각종 공제를 뺀 과세표준에 세율을 곱해 계산합니다. 1세대1주택이면서 양도가액이 12억원 이하라면 전액 비과세, 12억원 초과분에는 과세됩니다. 보유기간이 3년 이상이고 거주기간이 2년 이상인 1주택자는 최대 80%까지 공제받는 장기보유특별공제도 적용됩니다.

아래 계산기에서 취득가액, 양도가액, 보유·거주기간, 주택 유형을 입력하면 실납부 세액과 세후 수익을 즉시 확인할 수 있습니다.

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양도소득세 계산기

Capital Gains Tax (Real Estate)

취득가액 (만원)

양도가액 (만원)

필요경비 (만원)

보유기간 (년)

거주기간 (년)

주택 유형1세대 1주택1세대 2주택3주택 이상

조정대상지역

✓ 1세대1주택 비과세 적용

납부 세액 없음

2023.05.10 이후 조정대상지역 다주택자 중과세율 한시 배제 기준 적용. 실제 세액은 개인 공제 상황·세무사 확인 필요.

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양도소득세 핵심 구조

계산 순서

양도가액
− 취득가액
− 필요경비 (중개보수, 인테리어 등)
= 양도차익

양도차익
− 장기보유특별공제
− 기본공제 (연 250만원)
= 과세표준

과세표준 × 세율 = 양도소득세
양도소득세 × 10% = 지방소득세
합계 = 총 납부세액

세율 체계

보유기간	세율
1년 미만	70%
1년 이상 ~ 2년 미만	60%
2년 이상	기본세율 (6~45% 누진)

1세대1주택 비과세

요건	내용
보유기간	취득일로부터 2년 이상
거주기간 (조정대상지역)	2년 이상 거주 추가 요건
양도가액 기준	12억원 이하: 전액 비과세
12억원 초과 시	초과분에 해당하는 양도차익에만 과세

장기보유특별공제 (장특공제)

1세대1주택 (최대 80%)

보유 3년 이상 + 거주 2년 이상인 경우:

구분	적용 방식	한도
보유기간 공제	보유 1년당 4%	최대 40% (10년)
거주기간 공제	거주 1년당 4%	최대 40% (10년)
합계	보유+거주 합산	최대 80%

일반 부동산 (최대 30%)

보유기간	공제율
3년	6%
5년	10%
10년	20%
15년 이상	30%

절세 체크리스트

• 최소 2년 보유: 단기 세율(70%/60%) 완전 회피
• 1주택 2년 거주 (조정지역): 비과세 요건 충족
• 필요경비 꼼꼼히 수집: 인테리어·중개보수·취득세 등 영수증 보관
• 양도 시점 전략: 12억 비과세 한도 내에서 매도 vs 초과 허용 비교
• 세대 합산: 배우자·동거가족 포함 세대 단위로 주택 수 계산

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공식 출처 확인

수치·기준은 개정될 수 있습니다. 신고·신청 전 아래 공식 기관에서 최신 정보를 확인하세요.

• 국세청 홈택스
• 국세청

(확인일: 2026-06)