주택임대차 3법 완전가이드 — 계약갱신청구권, 전월세 상한제, 임대차 신고제

주택임대차 3법이란?

2020년 8월 시행된 세입자 보호 3가지 법 개정 내용입니다.

계약갱신청구권: 세입자가 1회 계약 갱신 요구 가능
전월세 상한제: 갱신 시 임대료 5% 이상 인상 불가
임대차 신고제: 전월세 계약 30일 이내 신고 의무

계약갱신청구권

내용

세입자는 최초 2년 계약 종료 시 1회에 한해 갱신을 요구할 수 있음:

최초 계약 2년 + 갱신 2년 = 총 4년 거주 보장

행사 방법:

계약 만료일 2~6개월 전 서면으로 갱신 청구
구두 통보도 인정되나 서면 권고

집주인이 거절할 수 있는 사유

집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우:

집주인 또는 직계 존비속이 실제 거주 목적 (직접 입주)
세입자의 2개월 이상 임차료 미납
세입자가 무단 전대
세입자가 임대인 동의 없이 구조 변경
건물 파손 방치 (중대한 손상)
3기 이상 월세 연체 (전세는 해당 없음)
철거·재건축 등 (관련 법 인가 받은 경우)

직접 입주 거절 후 제3자에게 임대하면?

집주인이 ‘직접 입주’ 이유로 갱신 거절 후

정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면:

세입자는 집주인에게 손해배상 청구 가능
청구액: 최대 3개월치 임대료 상당
퇴거 후 3년 이내 청구 가능

전월세 상한제

계약갱신청구권 행사 시 임대료 증액 한도:

직전 계약 임대료 대비 5% 이내만 인상 가능

예시:

전세 보증금 3억원 → 갱신 시 최대 3억 1,500만원 (5% 인상)
월세 70만원 → 갱신 시 최대 73.5만원 (5% 인상)

주의:

이 한도는 갱신청구권 행사 시에만 적용
신규 계약은 이 규제 적용 없음 (시장 금액 적용)
일부 지자체에서 더 낮은 상한 적용 가능

임대차 신고제

신고 의무

대상: 주택 임대차 계약 (전세, 월세)
시행: 2021년 6월 1일 이후 계약 (신규·갱신·변경 모두)
신고 기한: 계약 체결일로부터 30일 이내

신고 금액 기준:
→ 보증금 6,000만원 초과 or 월세 30만원 초과
   (이 기준 미만 계약은 신고 불필요)

적용 지역:
→ 수도권 전역, 광역시, 세종시, 도청 소재지 시
→ 그 외 지역은 일부 적용 (공고 확인)

신고 방법

온라인: 부동산 거래 관리 시스템 (rtms.molit.go.kr)

주민센터: 계약서 지참 방문

신고자: 임대인·임차인 중 누구나 신고 가능

공동 신고 or 일방 신고 모두 가능
부동산 공인중개사가 대신 신고 가능

미신고 과태료

미신고 or 허위 신고 시:

최대 100만원 과태료

2024년까지 계도 기간 종료 후 적용

현재는 과태료 실제 부과 중
기존 계약도 갱신 시 신고 의무 발생

확정일자 vs 임대차 신고

기존 확정일자 (전입신고):

우선변제권, 대항력 확보 목적
주민센터 전입신고 시 확정일자 동시 받기 가능

임대차 신고:

임대차 시장 투명화 목적
확정일자와 별개 절차
전입신고 + 확정일자 = 세입자 권리 보호
임대차 신고 = 법적 의무
두 가지 모두 챙겨야 함

세입자 체크리스트

계약 시:
□ 등기부 등본 확인 (근저당·가압류 여부)
□ 전입신고 + 확정일자 취득 (이사 당일)
□ 임대차 계약 30일 이내 신고

계약 만료 2~6개월 전:
□ 갱신청구권 행사 여부 결정
□ 행사 시: 서면으로 집주인에게 통보
□ 5% 인상 한도 이내 협의

퇴거 시:
□ 보증금 반환 확인
□ 집주인이 직접 입주 여부 추적 (거절 시)

자주 묻는 질문

Q. 2년 전에 이사 와서 올해 갱신을 요구하면 되나요? A. 네, 최초 2년 계약이 만료될 때 1회 갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 계약 만료 2~6개월 전에 집주인에게 통보하세요.

Q. 집주인이 직접 살겠다고 했는데 믿을 수 있나요? A. 직접 입주를 이유로 거절 후 실제 거주하지 않으면 세입자가 손해배상을 청구할 수 있습니다. 퇴거 후 집주인의 입주 여부를 주민등록 전입 등으로 확인해두는 것이 좋습니다.

Q. 신규 계약인데도 갱신청구권이 있나요? A. 갱신청구권은 계약 만료 시 1회 행사하는 것이므로 신규 계약 즉시 사용하는 것이 아닙니다. 2년 후 만료 시 1회 갱신을 요구할 수 있습니다.

Q. 임대차 신고를 안 했는데 지금 해도 되나요? A. 계약 체결 후 30일이 지났다면 지연 신고입니다. 부동산 거래 관리 시스템에서 신고 가능하며, 과태료 부과 여부는 관할 기관에 확인하세요.

공식 출처 확인

수치·기준은 개정될 수 있습니다. 신고·신청 전 아래 공식 기관에서 최신 정보를 확인하세요.

(확인일: 2026-06)