Ch4. 수익방식 — 수익환원법과 DCF법

수익방식의 원리

수익방식(Income Approach): 부동산이 장래 창출할 수익(임대료, 현금흐름)을 현재가치로 환산해 가치 산정.

이론적 근거: 예측의 원칙 — 부동산 가치는 장래 기대 수익의 현재가치.

수익방식 두 가지:
① 직접환원법 (수익환원법): 1년 순수익 / 환원율
② DCF법 (현금흐름할인법): 복수 연도 현금흐름 현재가치

적합한 부동산:

임대 수익 목적 상업용 부동산 (오피스·상가·물류)
현금흐름 예측 가능한 부동산

순영업소득 (NOI) 산정

잠재총소득 (PGI)
  - 공실·불량대손
= 유효총소득 (EGI)
  + 기타 수입
  - 운영경비 (OE)
= 순영업소득 (NOI)

운영경비(OE): 재산세, 보험료, 관리비, 수선비 (감가상각·부채서비스 제외)

직접환원법 (수익환원법)

수익가액 = 순수익 (NOI) / 환원율 (R)

환원율: 투자자가 요구하는 수익률

환원율 결정 방법

① 시장추출법:
   유사 부동산 사례의 NOI / 거래 가격으로 역산
   R = NOI / 거래 가격

② 투자결합법 (Mortgage Equity):
   R = 저당투자수익률 × LTV + 자기자본투자수익률 × (1-LTV)

③ 누적법:
   R = 안전율 + 비유동성 할증 + 관리 불리성 + 위험률

④ 할인현금흐름 접근 (IRR 기반):
   과거 유사 물건 IRR을 환원율로 사용

예시:

NOI = 연 3,000만 원
환원율 = 5%
수익가액 = 3,000만 / 0.05 = 6억 원

DCF법 (Discounted Cash Flow)

복수 보유 기간 동안의 현금흐름과 보유 기간 말 처분가(복귀가치)를 할인.

수익가액 = Σ NOI_t / (1+r)^t + 복귀가치 / (1+r)^n

복귀가치 (Reversion):
= 보유 기간 말 NOI_{n+1} / 기말 환원율
또는 추정 처분 가격

r: 할인율 (요구 수익률 또는 IRR)

DCF 예시:

보유 기간: 5년
연 NOI: 3,000만 원 (매년 동일)
기말 처분가: 7억 원
할인율: 8%

현가 = 3,000/(1.08) + 3,000/(1.08)^2 + ... + 3,000/(1.08)^5
      + 70,000/(1.08)^5
    ≈ 11,978만 + 47,639만 ≈ 5억 9,617만 원

총환원율과 순환원율

총환원율 (Overall Rate, OAR):
OAR = NOI / 부동산 가격
→ 담보 대출 포함한 전체 투자 관점

자기자본 환원율 (Equity Capitalization Rate):
= 세전현금흐름 / 자기자본 투자액

핵심 개념 카드

수익가액 공식 ★★★★★ : 수익가액 = NOI / 환원율. 환원율 낮을수록 가치 높음. 암기 포인트: 수익가액 = NOI ÷ 환원율

NOI 산정 흐름 ★★★★★ : PGI → EGI (공실 차감) → NOI (운영경비 차감). 부채서비스·감가상각 포함 안 됨. 암기 포인트: NOI = EGI - OE (부채서비스 빼기 전)

시장추출법 ★★★★☆ : 유사 부동산 사례에서 NOI ÷ 거래 가격으로 환원율 역산. 시장 반영 가장 직접적. 암기 포인트: 시장추출 환원율 = NOI ÷ 사례 가격

실전 퀴즈

Q. PGI 5,000만, 공실률 5%, 기타 수입 200만, 운영경비 1,000만일 때 NOI는?

EGI = 5,000만 × 0.95 = 4,750만. NOI = 4,750만 + 200만 - 1,000만 = 3,950만 원.

Q. 위 NOI로 환원율 6%를 적용한 수익가액은?

수익가액 = 3,950만 / 0.06 ≈ 65,833만 원 ≈ 6억 5,800만 원.

OIYO 편집부