수익방식 — 수익환원법과 DCF법

수익방식의 원리

수익방식(Income Approach): 부동산이 장래 창출할 수익(임대료, 현금흐름)을 현재가치로 환산해 가치 산정.

이론적 근거: 예측의 원칙 — 부동산 가치는 장래 기대 수익의 현재가치.

수익방식 두 가지:

적합한 부동산:

\begin{aligned} &\text{잠재총소득} (PGI) \\ &- \text{공실·불량대손} \\ &= \text{유효총소득} (EGI) \\ &+ \text{기타 수입} \\ &- \text{운영경비} (OE) \\ &= \text{순영업소득} (NOI) \\ &\text{운영경비}(OE): \text{재산세}, \text{보험료}, \text{관리비}, \text{수선비} (\text{감가상각·부채서비스 제외}) \end{aligned}

\begin{aligned} \text{수익가액} &= \text{순수익} (NOI) / \text{환원율} (R) \\ &\text{환원율}: \text{투자자가 요구하는 수익률} \end{aligned}

① 시장추출법

유사 부동산 사례의 NOI / 거래 가격으로 역산
R = NOI / 거래 가격

② 투자결합법 (Mortgage Equity)

R = 저당투자수익률 × LTV + 자기자본투자수익률 × (1-LTV)

③ 누적법

R = 안전율 + 비유동성 할증 + 관리 불리성 + 위험률

④ 할인현금흐름 접근 (IRR 기반)

과거 유사 물건 IRR을 환원율로 사용

예시:

\begin{aligned} NOI &= \text{연} 3,000\text{만 원} \\ \text{환원율} &= 5\% \\ \text{수익가액} &= 3,000\frac{\text{만}}{0.05} = 6\text{억 원} \end{aligned}

복수 보유 기간 동안의 현금흐름과 보유 기간 말 처분가(복귀가치)를 할인.

\begin{aligned} \text{수익가액} &= \sum \frac{NOI_t}{1+r}^t + \frac{\text{복귀가치}}{1+r}^n \\ &\text{복귀가치} (\text{Reversion}): \\ &= \text{보유 기간 말} NOI_{n+1} / \text{기말 환원율} \\ &\text{또는 추정 처분 가격} \\ &r: \text{할인율} (\text{요구 수익률 또는} IRR) \end{aligned}

DCF 예시:

현가 = 3,000/(1.08) + 3,000/(1.08)^2 + … + 3,000/(1.08)^5

총환원율 (Overall Rate, OAR)

\begin{aligned} OAR &= \frac{NOI}{\text{부동산 가격}} \\ &\to \text{담보 대출 포함한 전체 투자 관점} \\ &\text{자기자본 환원율} (\text{Equity Capitalization Rate}): \\ &= \frac{\text{세전현금흐름}}{\text{자기자본 투자액}} \end{aligned}

수익가액 공식 ★★★★★ : 수익가액 = NOI / 환원율. 환원율 낮을수록 가치 높음. 암기 포인트: 수익가액 = NOI ÷ 환원율

NOI 산정 흐름 ★★★★★ : PGI → EGI (공실 차감) → NOI (운영경비 차감). 부채서비스·감가상각 포함 안 됨. 암기 포인트: NOI = EGI - OE (부채서비스 빼기 전)

시장추출법 ★★★★☆ : 유사 부동산 사례에서 NOI ÷ 거래 가격으로 환원율 역산. 시장 반영 가장 직접적. 암기 포인트: 시장추출 환원율 = NOI ÷ 사례 가격

Q. PGI 5,000만, 공실률 5%, 기타 수입 200만, 운영경비 1,000만일 때 NOI는?

EGI = 5,000만 × 0.95 = 4,750만. NOI = 4,750만 + 200만 - 1,000만 = 3,950만 원.

Q. 위 NOI로 환원율 6%를 적용한 수익가액은?

수익가액 = 3,950만 / 0.06 ≈ 65,833만 원 ≈ 6억 5,800만 원.