재산세와 종합부동산세 — 갖고 있는 동안 내는 세금

조문은 지방세법 2026년 7월 1일 시행본(법률 제21308호), 종합부동산세법 2026년 1월 1일 시행본(법률 제21224호) 기준이며 확인일은 2026년 9월 20일입니다. 공정시장가액비율과 세율은 대통령령·개정에 따라 자주 바뀌므로 개별 사안은 현행 규정을 확인해야 합니다. 학습용 설명이며 세무 자문이 아닙니다.

마지막 시점 — 보유

일곱 장에 걸쳐 재산의 생애를 따라왔다. 물려줄 때(1~3장), 팔 때(4~6장), 살 때(7장). 남은 하나가 갖고 있는 동안이다.

보유세는 앞의 세금들과 성격이 다르다. 거래가 없어도 매년 부과된다. 소득이 실현되지 않았는데 세금이 나온다는 점에서 논쟁이 끊이지 않는 세목이기도 하다.

한국의 보유세는 두 겹이다.

재산세는 물건마다 매기고, 종합부동산세는 사람이 가진 것을 합쳐서 매긴다. 그래서 여러 채를 가진 사람에게 추가로 걸리는 구조다.

6월 1일이 1년을 정한다

재산세 납세의무자 (지방세법 제107조)

과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자가 납부할 의무가 있다(제1항).

여기서도 사실상이다. 7장의 취득세(제7조 제2항)와 같은 기준이다.

원칙의 예외 (제1항 각 호)

• 공유재산: 그 지분에 해당하는 부분에 대해 지분권자. 지분 표시가 없으면 균등한 것으로 본다
• 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우: 산출세액을 건축물과 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산한 부분에 대해 각 소유자

사실상 소유자를 알 수 없을 때 (제2항)

공통점이 있다. 신고하지 않으면 공부상 소유자가 문다. 과세권자가 실체를 파악할 수 없을 때 책임을 지울 사람을 정해 두는 구조다.

재산세 과세표준 (제110조)

공시가격을 그대로 쓰지 않고 한 번 더 깎는다. 그리고 그 비율 자체를 대통령령으로 조절할 수 있게 해 두었다. 공시가격이 급등해도 시행령으로 충격을 완화할 수 있는 장치다.

선박·항공기는 시가표준액 그대로다(제2항).

과세표준상한 (제3항, 2023년 신설)

산정한 주택의 과세표준이 법정 계산식에 따른 과세표준상한액보다 크면, 그 상한액을 과세표준으로 한다.

공시가격이 한 해에 크게 오르더라도 과세표준이 그만큼 따라 오르지 않도록 막는 이중 안전장치다.

재산세 세율 (제111조)

토지는 종합합산·별도합산·분리과세 세 갈래로 나뉜다. 분리과세의 세율이 조문에 직접 적혀 있어 성격이 잘 드러난다.

1세대 1주택 세율 특례 (제111조의2)

시가표준액 9억원 이하인 대통령령이 정하는 1세대 1주택에는 별도의 낮은 세율을 적용한다.

세 가지를 함께 봐 두자.

• 1세대 1주택 판단 시 신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 가산한다(제2항). 7장의 취득세 제13조의3, 6장의 양도소득세와 같은 방향이다.
• 조례로 가감한 세율을 적용한 세액이 이 특례보다 적으면 특례를 적용하지 않는다(제3항). 납세자에게 유리한 쪽으로 간다.
• 지방세특례제한법의 재산세 경감과 중복 적용하지 않고 경감 효과가 큰 것 하나만 적용한다(제4항).

이 조문에는 부칙에 따른 유효기간이 붙어 있다(법률 제17769호 부칙 제2조에 따라 2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에 한정). 한시 규정이므로 적용 시점을 확인해야 한다.

재산세의 납기 (제115조)

주택만 두 번에 나눠 낸다. 다만 해당 연도에 부과할 세액이 20만원 이하이면 조례로 정하는 바에 따라 7월에 한꺼번에 부과·징수할 수 있다.

징수는 보통징수다(제116조 제1항). 납세자가 신고하지 않고 지방자치단체가 세액을 산정해 고지한다. 7장의 취득세가 신고납부(제18조)인 것과 대조된다.

납세고지서는 늦어도 납기개시 5일 전까지 발급해야 한다(제116조 제2항).

세 부담의 상한 (제122조)

산출세액이 직전 연도 해당 재산에 대한 재산세액 상당액의 150%를 초과하면, 150%에 해당하는 금액만 징수한다.

종합부동산세 — 인별로 합산한다

주택분 납세의무자 (종부세법 제7조)

과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다(제1항).

재산세 납세의무자가 곧 종부세 납세의무자다. 다만 아래의 공제액을 넘어야 실제로 세액이 나온다.

신탁주택은 위탁자가 납부할 의무를 진다(제2항). 이 경우 위탁자가 신탁주택을 소유한 것으로 본다.

주택분 과세표준 (제8조 제1항)

1세대 1주택자에게 3억원을 더 공제한다. 그리고 법인은 공제가 없다. 첫 원부터 과세된다.

과세표준 합산에서 빠지는 주택도 있다(제2항) — 민간임대주택·공공임대주택 등 대통령령이 정하는 임대주택, 기숙사와 사원용 주택, 주택건설사업자의 미분양주택, 가정어린이집용 주택 등. 이 주택을 보유한 자는 9월 16일~9월 30일에 보유현황을 신고해야 한다(제3항).

주택분 세율과 공제 (제9조)

세율은 소유한 주택 수에 따라 갈린다 — 2주택 이하와 3주택 이상이 다른 표를 쓴다(제1항).

법인은 별도다(제2항). 공익법인등이 직접 공익목적사업에 사용하는 주택만 보유한 경우 등은 개인과 같은 세율을 쓰지만, 그 밖의 법인은 2주택 이하 27/1,000(2.7%), 3주택 이상 50/1,000(5%)의 단일세율이다. 누진 없이 최고 수준이 곧바로 적용된다.

같은 집에 재산세와 종부세가 둘 다 붙는데, 재산세로 낸 만큼은 빼 준다. 두 겹 구조가 이중과세가 되지 않게 하는 조항이다.

1세대 1주택자의 추가 공제 (제9조 제5항 이하)

1세대 1주택자는 산출세액에서 연령별·보유기간별 공제를 받는다. 제6항부터 제9항까지의 공제를 합계 80%의 범위에서 중복 적용할 수 있다.

토지분 (제12조)

토지는 재산세의 과세 구분을 그대로 이어받는다.

구분	종부세 과세 기준
종합합산과세대상	국내 소재 해당 토지의 공시가격 합계가 5억원 초과
별도합산과세대상	공시가격 합계가 80억원 초과

분리과세대상 토지는 종부세 대상이 아니다. 앞에서 본 농지·골프장 등이 여기 해당한다.

부과·징수 (제16조)

관할세무서장은 세액을 결정하여 해당 연도 12월 1일부터 12월 15일까지 부과·징수한다(제1항).

납부고지서는 납부기간 개시 5일 전까지 발급한다(제2항).

다만 신고납부방식을 선택할 수 있다(제3항). 12월 1일~15일에 과세표준과 세액을 신고하면 제1항의 결정은 없었던 것으로 본다.

원칙은 부과과세이면서 납세자가 원하면 신고납세로 전환되는 구조다. 재산세(보통징수)와 취득세(신고납부)의 중간 형태다.

여덟 장을 하나로

이 과정을 하나로 묶은 이유가 여기서 드러난다. 세목별로 나누면 같은 재산에 붙는 세금들이 서로를 어떻게 참조하는지 보이지 않는다.

• 3장의 상속재산 평가액 → 5장의 양도소득세 취득가액
• 2장의 부담부증여 채무액 → 4장의 양도소득세 과세 부분, 7장의 취득세 3개월 기한
• 1장의 상속 신고기한 6개월 → 7장의 상속 취득세 신고기한 6개월
• 6장의 1세대 1주택 최대 80% → 8장의 1세대 1주택 최대 80%

세법 각론 7장에서 본 지방세의 뼈대 위에, 이 과정이 부동산 관련 세목의 살을 붙인다.

남는 것

• 공정시장가액비율과 종부세 세율표의 구체적 수치는 대통령령과 별표에 있고 개정이 매우 잦다. 조문 구조만 잡고 숫자는 매번 확인해야 한다.
• 제112조 재산세 도시지역분, 제117조 물납, 제118조 분할납부, 제118조의2 납부유예는 다루지 않았다.
• 종부세법 제10조·제15조의 세부담 상한과 제10조의2 공동명의 1주택자 특례는 실무 빈도가 높다.
• 지방세특례제한법과 조세특례제한법의 감면은 별도 영역이다.

참고 자료

• 국가법령정보센터, 지방세법 제107조·제110조·제111조·제111조의2·제114조·제115조·제116조·제122조 (시행 2026. 7. 1., 법률 제21308호, 확인일 2026-09-20)
• 국가법령정보센터, 종합부동산세법 제3조·제7조·제8조·제9조·제12조·제16조 (시행 2026. 1. 1., 법률 제21224호, 확인일 2026-09-20)