Ch7. 재산세와 종합부동산세 — 부동산 보유세 완전 정리

부동산 보유세 개요

부동산을 보유하고 있으면 매년 세금을 납부해야 합니다. 보유세는 두 가지입니다:

재산세: 지방세. 시·군·구청에서 부과.
종합부동산세: 국세. 고가·다주택자에게 추가 부과.

납세 의무자: 매년 6월 1일 현재 재산을 보유한 자. 6월 1일 기준으로 소유자가 결정됩니다.

재산세

재산세 계산 구조

공시가격(과세표준 계산의 기준)
  × 공정시장가액비율
= 과세표준
  × 세율
= 재산세

공정시장가액비율 (2024년):

주택: 공시가격의 60%
토지: 공시가격의 70%
건물: 시가표준액의 70%

주택 재산세율

과세표준	세율
6,000만 원 이하	0.1%
6,000만~1.5억 원	0.15%
1.5억~3억 원	0.25%
3억 원 초과	0.4%

재산세 납부 시기

건축물: 7월 31일
주택 1기분: 7월 31일 (세액의 50%)
주택 2기분: 9월 30일 (나머지 50%)
토지: 9월 30일

주택 재산세는 7월과 9월에 반씩 납부합니다. 세액이 20만 원 이하면 7월에 한꺼번에 부과합니다.

종합부동산세

개요

일정 기준을 초과하는 주택·토지에 재산세 외에 추가로 부과하는 국세입니다.

부과 기준 (2024년):

주택: 인별 합산 공시가격 9억 원 초과 (1세대 1주택 단독명의: 12억 원 초과)
종합합산토지: 5억 원 초과
별도합산토지: 80억 원 초과

종부세 계산 구조

인별 주택 공시가격 합계
  - 기본공제 (9억 원, 1세대1주택 12억 원)
= 과세표준 기준금액
  × 공정시장가액비율 (60%)
= 과세표준
  × 세율
= 종합부동산세 산출세액
  - 재산세 공제 (이미 납부한 재산세 일부)
= 종합부동산세 납부세액

종부세 세율 (주택, 2024년 기준)

과세표준	일반	3주택 이상
3억 이하	0.5%	0.5%
3억~6억	0.7%	0.7%
6억~12억	1.0%	2.0%
12억~25억	1.3%	3.0%
25억~50억	1.5%	4.0%
50억~94억	2.0%	5.0%
94억 초과	2.7%	6.0%

다주택자일수록 세율이 높아집니다.

1세대 1주택 특례

1세대가 1주택만 보유하고 단독 명의이면:

기본공제: 12억 원 (일반 9억 원보다 3억 더 공제)
고령자 세액공제: 만 60세 이상 20~40%
장기보유 세액공제: 5~15년 이상 보유 20~50%
두 공제 합산 최대 80%

종부세 납부 시기

매년 12월 1일~15일. 세무서에서 고지, 국세청 홈택스에서 확인.

공시가격과 시세

공시가격: 국토교통부에서 매년 발표하는 부동산의 기준가격. 실거래가의 60~90% 수준.

공동주택 공시가격: 매년 4월 말 국토교통부 발표. 아파트·연립주택이 대상.

공시가격은 각종 보유세·건강보험료·기초연금 산정의 기준이 됩니다.

공시가격 확인

부동산공시가격 알리미 (realtyprice.kr)
국토교통부 부동산 공시가격 조회 서비스

보유세 부담 예시

서울 아파트, 공시가격 10억 원, 1세대 1주택, 보유 3년

재산세:

과세표준 = 10억 × 60% = 6억
세율 적용: 0.25% 구간
재산세 ≈ 57만 원 (간략 계산)

종합부동산세:

1세대 1주택 공제 12억 → 10억이면 종부세 과세 안 됨

공시가격 15억 원, 1세대 1주택:

종부세 과세표준 = (15억 - 12억) × 60% = 1.8억
세율 0.5% → 종부세 90만 원 - 재산세 공제 → 실납부 약 50~60만 원 수준

절세 포인트

1. 6월 1일 기준일 활용 매도 시 5월 31일 이전에 소유권 이전 → 당해 년도 재산세·종부세 면제. 매수 시 6월 2일 이후에 계약 완료 → 당해 년도 보유세는 매도인이 납부.

2. 부부 공동명의 vs 단독명의

단독명의: 1세대 1주택 공제(12억), 고령자·장기보유 공제 가능
공동명의: 각각 9억 공제(합산 18억), 고령자·장기보유 공제 없음

어느 쪽이 유리한지는 공시가격·연령·보유 기간에 따라 계산 필요.

학습 체크리스트

재산세 납부 시기(7월·9월)와 기준일(6월 1일)을 설명할 수 있다
주택 재산세율 4단계를 설명할 수 있다
종부세 부과 기준(9억/12억 초과)을 설명할 수 있다
1세대 1주택 종부세 특례를 설명할 수 있다
6월 1일 기준일을 활용한 보유세 절세 원리를 설명할 수 있다

OIYO 편집부