재산의 평가 — 시가주의와 보충적 평가

조문은 상속세 및 증여세법 2026년 1월 2일 시행본(법률 제21065호) 기준이며 확인일은 2026년 9월 20일입니다. 학습용 설명이며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다.

세율보다 먼저 정해지는 것

1장과 2장에서 과세가액·공제·세율을 봤다. 그런데 모든 계산의 맨 앞에 있는 숫자가 하나 있다. 재산이 얼마인가.

세율은 조문에 적혀 있어 다툴 여지가 없다. 공제도 금액이 정해져 있다. 실제로 세액을 좌우하고 실무에서 다툼이 일어나는 곳은 평가다. 같은 아파트를 10억으로 보느냐 14억으로 보느냐가 세율 구간까지 바꾼다.

제4장(제60조~제66조)이 그 규칙이다. 상속세와 증여세가 이 장을 공유한다.

원칙은 시가 (제60조)

상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”) 현재의 시가에 따른다(제1항).

시가란 무엇인가 (제2항)

불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

앞부분은 시가의 정의이고, 뒷부분이 실무를 움직인다. 매매 사례가 없어도 수용·공매·감정이 있으면 그것이 시가다.

두 가지는 시가를 법이 지정한다 (제1항 각 호)

1. 상장주식 — 제63조 제1항 제1호 가목의 평가방법으로 평가한 가액
2. 가상자산 — 제65조 제2항의 평가방법으로 평가한 가액

시장이 매일 가격을 만들어 내므로 “시가를 산정하기 어렵다”는 문제가 생기지 않는다. 다만 그날 하루 가격을 쓰면 우연에 좌우되므로 평균 방식을 법이 지정한다.

감정은 두 곳 이상 (제5항)

감정가격을 결정할 때는 둘 이상의 감정기관에 의뢰해야 한다. 다만 대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산은 하나 이상이면 된다.

사전증여재산은 증여일 시가 (제4항)

1장에서 본 제13조의 사전증여 합산(상속인 10년 / 그 외 5년)에서, 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가다. 상속개시일로 다시 평가하지 않는다.

그래서 증여 후 가치가 오른 재산은 합산에서 유리하다. 오른 부분은 상속재산에 안 들어온다. 사전증여가 절세 수단으로 쓰이는 근거가 이 조항이다.

시가를 못 구하면 — 보충적 평가 (제3항)

시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류·규모·거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

순서가 분명하다. 보충적 평가는 2순위다. 시가가 있으면 보충적 평가로 갈 수 없다.

부동산의 평가 (제61조)

배율방법이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하는 방법이다(제2항).

4호 단서: 고시주택가격이 없거나, 고시 후 대수선·리모델링을 해 고시가격으로 평가하는 것이 적절하지 않으면, 관할 세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려해 평가한다.

3호가 따로 있는 이유를 보자. 오피스텔과 상업용 건물은 토지를 공유하고 건물을 구분소유한다. 토지와 건물을 따로 평가하면 실제 거래 단위와 어긋나므로 국세청장이 일괄 고시한다.

임대차가 있으면 비교한다 (제5항)

사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산은, 임대료 등을 기준으로 평가한 가액과 제1항~제4항에 따라 평가한 가액 중 큰 금액으로 한다.

공시가격이 낮은 건물이라도 임대수익이 크면 그 가치가 반영된다. 낮은 쪽을 고를 수 없게 하는 구조다.

제3항은 지상권, 부동산을 취득할 수 있는 권리, 특정시설물 이용권을, 제4항은 시설물과 구축물을 다룬다.

유가증권의 평가 (제63조)

상장주식 — 전후 2개월 평균 (제1항 제1호 가목)

4개월 평균을 쓰는 이유는 우연을 걷어내기 위해서다. 하루 종가로 정하면 그날 주가가 세금을 정한다.

증자·합병 등의 사유가 발생해 그 평균액이 부적당하면, 4개월 중 시행령이 정한 기간의 평균액으로 한다. 다만 제38조의 합병에 따른 이익을 계산할 때는 평균이 아니라 평가기준일 현재의 최종 시세가액을 쓴다.

비상장주식 (제1항 제1호 나목)

해당 법인의 자산 및 수익 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한다. 시행령 제54조의 순손익가치와 순자산가치 가중평균이 여기서 나온다.

상장 예정 주식 등은 따로 (제2항)

세 경우는 제1항 제1호를 적용하지 않고 사업성·거래 상황 등을 고려한 대통령령의 방법으로 평가한다.

1. 기업 공개를 목적으로 금융위원회에 유가증권 신고를 한 법인의 주식등
2. 비상장주식 중 거래소에 상장신청을 한 법인의 주식등
3. 상장법인의 주식 중 증자로 취득한 새 주식으로서 평가기준일 현재 상장되지 않은 주식

공통점은 곧 상장될 것이 예정돼 있다는 점이다. 비상장 기준으로 평가하면 상장 직후의 가치를 놓친다.

최대주주 할증 (제3항)

최대주주 또는 최대출자자와 그 특수관계인의 주식등은 할증한다. 지배권이 붙은 주식은 같은 1주여도 가치가 다르기 때문이다.

다만 중소기업, 대통령령으로 정하는 중견기업, 평가기준일이 속하는 사업연도 전 3년 이내의 사업연도부터 계속하여 결손금이 있는 법인 등은 제외된다. 할증률과 제외 요건은 시행령을 확인해야 한다.

그 밖의 재산 (제64조·제65조)

• 무체재산권(제64조): 특허권·저작권 등
• 조건부 권리, 존속기간이 확정되지 않은 권리, 신탁이익을 받을 권리, 소송 중인 권리, 정기금을 받을 권리(제65조 제1항): 권리의 성질·내용·남은 기간 등을 기준으로 시행령의 방법으로 평가
• 가상자산(제65조 제2항, 2021년 신설): 거래규모 및 거래방식 등을 고려하여 시행령의 방법으로 평가

그리고 제65조 제3항이 빈틈을 막는다. 이 법에서 따로 평가방법을 규정하지 않은 재산은 제1항 및 제60조부터 제64조까지의 방법을 준용한다. 새로운 형태의 재산이 나와도 평가할 근거가 있다.

저당권 등이 설정된 재산 (제66조)

이 장에서 가장 실전적인 조문이다.

다음 재산은 제60조에도 불구하고, 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액으로 한다.

논리가 명쾌하다. 은행이 8억을 빌려주며 근저당을 잡았다면 그 부동산은 최소 8억의 가치가 있다. 공시가격이 5억이어도 5억으로 볼 수 없다. 제3자가 돈을 걸고 판단한 가치가 이미 존재하기 때문이다.

3호 괄호를 놓치면 안 된다. 임대보증금을 받고 임대한 재산도 포함된다. 전세를 끼고 증여하는 경우가 여기 걸린다.

평가가 만드는 실무 문제

정리

세 단계가 한 방향을 향한다. 실제 가치보다 낮게 잡히지 않게 하는 것이다. 시가가 있으면 시가를 쓰고, 없으면 공시가격을 쓰되, 제3자가 돈으로 평가한 흔적(담보·임대보증금)이 있으면 그쪽을 본다.

남는 것

• 시가로 인정되는 기간과 유사매매사례가액의 요건은 시행령 제49조에 있고 개정이 잦다.
• 비상장주식의 순손익가치·순자산가치 가중평균(시행령 제54조)은 그 자체로 하나의 주제다.
• 최대주주 할증률과 제외 대상(시행령 제53조)도 조문을 직접 봐야 한다.
• 제62조 선박 등의 평가는 다루지 않았다.

다음 장부터는 양도소득세다. 같은 재산을 팔 때의 세금이고, 이 장의 평가액이 그 계산의 취득가액으로 이어진다.

참고 자료

• 국가법령정보센터, 상속세 및 증여세법 제60조·제61조·제63조·제64조·제65조·제66조 (시행 2026. 1. 2., 법률 제21065호, 확인일 2026-09-20)