취득세 — 살 때 내는 세금

조문은 지방세법 2026년 7월 1일 시행본(법률 제21308호) 기준이며 확인일은 2026년 9월 20일입니다. 주택 중과는 조정대상지역 지정 여부와 시행령에 따라 실제 적용이 자주 달라지므로 개별 사안은 현행 규정을 확인해야 합니다. 학습용 설명이며 세무 자문이 아닙니다.

부동산 생애주기의 출발점

1~6장은 물려줄 때(상속·증여)와 팔 때(양도)를 봤다. 이 장은 살 때다.

세법 각론 7장에서 지방세 전체를 볼 때, 취득세와 재산세는 부동산의 생애주기를 따라가는 것이 이해에 낫다는 이유로 이 과정으로 미뤘다. 여기가 그 자리다.

취득세는 국세가 아니라 지방세다. 세무서가 아니라 시·군·구가 걷고, 근거 법률도 국세기본법이 아니라 지방세기본법과 지방세법이다. 과세주체는 특별시·광역시·도 등 광역자치단체다(지방세기본법 제8조).

”취득”의 범위가 넓다 (제6조 제1호)

매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득

양도소득세의 “양도”(소득세법 제88조)와 비교하면 차이가 분명하다.

그래서 상속으로 집을 받아도 취득세를 낸다. 상속세와 취득세를 함께 낸다. 두 세금이 겹치는 것이 아니라 국세와 지방세가 각자의 이유로 매기는 것이다.

괄호 하나를 봐 두자. 원시취득에서 수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다. 이미 있던 것을 넘겨받는 것은 승계취득이다.

부동산은 토지 및 건축물이고(제2호), 토지는 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지다(제3호). 여기서도 사실이 기준이다.

납세의무자 (제7조)

대상 물건

부동산만이 아니다. 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권, 요트회원권까지 포함한다(제1항).

사실상 취득하면 과세한다 (제2항)

민법, 자동차관리법, 건설기계관리법, 항공안전법, 선박법 등 관계 법령에 따른 등기·등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고, 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 취득자로 한다.

주체구조부와 하나가 된 설비 (제3항)

건축물의 조작 설비·부대설비로서 주체구조부와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루는 것은, 주체구조부 취득자 외의 자가 가설했어도 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 본다.

임차인이 설치한 시설이라도 건물과 일체가 되면 건물주가 취득한 것이 된다.

가액이 증가하면 취득으로 본다 (제4항)

선박·차량·기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경해 가액이 증가하면 취득으로 본다.

논을 대지로 바꾸면 소유자는 그대로인데 취득세를 낸다. 가치의 증가 자체를 취득으로 의제하는 것이다.

도시개발사업(환지방식)으로 지목이 사실상 변경되면, 환지계획에 따라 공급되는 환지는 조합원이, 체비지·보류지는 사업시행자가 각각 취득한 것으로 본다.

과점주주의 간주취득 (제5항)

법인의 주식·지분을 취득해 지방세기본법 제46조 제2호의 과점주주 중 대통령령이 정하는 과점주주가 되면, 그 법인의 부동산등을 취득한 것으로 본다.

과세표준 — 원인별로 다르다 (제10조의2~제10조의6)

2023년 개정으로 조문이 세분됐다.

원칙은 취득 당시의 가액이고, 유상승계취득은 사실상의 취득가격이 기준이다. 무상취득은 시가인정액을 쓴다. 세부 기준은 각 조문과 시행령을 직접 확인해야 한다.

표준세율 (제11조 제1항)

부동산 취득세는 원인별로 세율이 다르다. 여기가 이 장의 중심이다.

주택 유상거래의 특례 (제8호)

7호 나목의 4%를 그대로 적용하면 집을 살 때마다 4%다. 그래서 주택을 유상거래로 취득하는 경우에는 별도 세율을 둔다.

6억~9억 구간이 계단이 아니라 계산식에 따른 연속 세율이라는 점이 특징이다. 6억 1원에서 세율이 갑자기 뛰는 문턱 효과를 없앤 설계다.

여기서 “주택”은 주택법 제2조 제1호의 주택으로서 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서나 등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물과 그 부속토지다. 앞 장들의 소득세법상 주택(사실상 주거용)과 달리 공부상 기재를 요구한다. 다만 옛 건축법상 허가·신고 없이 지을 수 있었던 주택으로 건축물대장에 없는 경우는 기재된 것으로 본다.

공유물이면 취득지분의 가액을 과세표준으로 해 각각 세율을 적용한다(제2항).

중과 (제13조·제13조의2)

취득세의 중과는 “중과기준세율”의 배수를 더하는 방식으로 표현된다. 국세의 “몇 %p 가산”과 다른 서술이므로 주의해야 한다.

법인·다주택 주택 취득 중과 (제13조의2 제1항)

구조가 보인다. 조정대상지역은 한 채 먼저 걸린다. 조정대상지역에서는 2주택부터, 그 밖의 지역에서는 3주택부터 중과가 시작된다. 법인은 주택 수를 따지지 않고 한 채만 사도 최고 수준이다.

무상취득 중과 (제2항)

조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령이 정하는 일정가액 이상인 주택을 무상취득하면, 제11조 제1항 제2호(3.5%)가 아니라 4%에 중과기준세율의 400%를 합한 세율을 적용한다.

다만 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령이 정하는 경우는 제외한다.

증여로 명의를 돌려 다주택 중과를 피하는 길을 막으면서, 실수요 성격의 가족 간 증여는 남겨 둔 것이다.

계약 시점 보호 (제4항)

조정대상지역 지정고시일 이전에 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 체결한 경우에는 조정대상지역으로 지정되기 전에 주택을 취득한 것으로 본다.

다만 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류로 확인되는 경우에 한정한다. 계약할 때 예측할 수 없었던 규제를 소급 적용하지 않는다.

주택 수의 판단 (제13조의3)

• 신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 가산한다
• 도시 및 주거환경정비법 제74조에 따른 조합원입주권 등도 가산한다

6장에서 본 소득세법 제89조 제2항·제104조 제7항과 같은 방향이다. 입주권·분양권을 주택 수에 넣는다.

그 밖의 중과 (제13조)

과밀억제권역 안에서의 본점·주사무소용 부동산 취득, 공장 신설·증설, 대도시에서의 법인 설립·전입에 따른 부동산 취득 등이 중과 대상이다. 수도권 집중을 억제하는 정책 조항이다.

면세점 (제17조)

취득가액이 50만원 이하일 때에는 취득세를 부과하지 아니한다.

그리고 제2항이 쪼개기를 막는다. 토지나 건축물을 취득한 자가 그 취득한 날부터 1년 이내에 인접한 토지나 건축물을 취득하면, 전후의 취득을 1건의 토지 취득 또는 1구의 건축물 취득으로 보아 면세점을 적용한다.

신고와 납부 (제18조·제20조)

취득세의 징수는 신고납부의 방법으로 한다(제18조). 고지서가 오는 것이 아니라 취득자가 스스로 신고한다.

토지거래계약 허가구역의 토지를 허가 전에 대금을 완납한 경우에는 허가일이나 허가구역의 지정 해제일·축소일부터 기산한다. 5장에서 본 소득세법 제105조 제1항 제1호 단서와 같은 취지다.

나중에 중과 대상이 되면 (제20조 제2항)

취득 후에 그 과세물건이 제13조나 제13조의2의 중과세율 적용대상이 되면, 대통령령이 정하는 날부터 60일 이내에 중과세율로 산출한 세액에서 이미 납부한 세액(가산세 제외)을 공제한 금액을 신고·납부해야 한다.

부동산 생애주기로 묶으면

남는 것

• 제10조의2~제10조의6의 과세표준 산정, 특히 시가인정액의 범위는 시행령의 영역이다.
• 중과기준세율의 구체적 수치와 제15조 세율의 특례, 제16조 세율 적용은 조문을 직접 봐야 한다.
• 제13조의 과밀억제권역·대도시 중과는 그 자체로 방대하다.
• 지방세특례제한법의 감면(생애최초 주택 구입, 신혼부부 등)은 개정이 매우 잦다.

다음 장은 재산세와 종합부동산세다. 갖고 있는 동안 매년 내는 세금이다.

참고 자료

• 국가법령정보센터, 지방세법 제6조·제7조·제10조의2~제10조의6·제11조·제13조·제13조의2·제13조의3·제17조·제18조·제20조 (시행 2026. 7. 1., 법률 제21308호, 확인일 2026-09-20)
• 국가법령정보센터, 지방세기본법 제8조·제46조 (시행 2026. 2. 5., 법률 제21326호, 확인일 2026-09-20)