취득세 완전 정복: 주택 수별 세율·생애최초 감면·계산 방법 총정리

집을 계약하기 전, 반드시 계산해야 하는 숫자

생애 처음으로 5억 원짜리 아파트를 계약한 무주택자는 잔금일 전까지 취득세를 준비해야 합니다. “1주택이니까 1%지”라고 생각하고 500만 원을 준비했는데, 실제 고지서를 보면 그보다 많습니다. 지방교육세 0.1%와 전용면적 85㎡ 초과라면 농어촌특별세 0.2%까지 합산되어 총 1.3%, 즉 650만 원을 내야 합니다. 등기비용까지 더하면 부대비용만 1,000만 원에 육박하는 경우도 있습니다.

반면 같은 5억 원 주택을 이미 1주택을 보유한 상태에서 조정대상지역 내에서 추가 취득한다면 취득세율은 8%로 뜁니다. 지방교육세·농특세를 합산하면 4,200만 원 이상이 되어 계획이 완전히 달라집니다. 취득세는 주택 수와 지역에 따라 최대 13배 이상 차이 나는 세금입니다.

**취득세(取得稅)**는 부동산(토지·건물·주택)·차량·선박·항공기 등을 취득할 때 납부하는 지방세입니다. 취득일로부터 60일 이내 신고·납부해야 하며, 기한 초과 시 가산세(20%)가 부과됩니다.

취득세는 부동산 거래비용 중 가장 큰 비중을 차지합니다. 5억 원 주택을 처음 구매하는 경우 취득세만 **약 550만 원(1.1%)**이며, 3주택자는 동일 주택에 **6,600만 원(13.2%)**을 납부해야 합니다.

1. 취득세 핵심 수치 (2024년 기준)

취득세 주요 세율

1% + 0.1%

1주택 (85㎡ 이하)

취득세 1% + 지방교육세 0.1% = 합계 1.1%

8% + 부가세

2주택 조정지역

조정대상지역 내 2주택 취득 시 중과세

12% + 부가세

3주택 이상 / 법인

3주택 이상 취득 시 최고세율 중과

200만 원

생애최초 감면 한도

수도권 4억, 지방 3억 이하 주택 한정

4% + 부가세

토지·상가

비주택 부동산 기본세율 4%

취득일로부터 60일

신고·납부 기한

기한 초과 시 20% 가산세 발생

2. 취득세 계산기

취득세 계산기

취득 후 주택 수

취득가액 (원)

3. 주택 취득세 세율 완전표

유상 취득 기준

취득 후 주택 수	조정대상지역	비조정지역	비고
1주택	1~3% (가격 구간별)	1~3%	6억 이하 1%, 6~9억 2%, 9억 초과 3%
2주택	8%	1~3%	조정지역 중과
3주택	12%	8%	중과세
4주택 이상	12%	12%	최고 중과
법인	12%	12%	주택 수 무관

취득세 1% 적용 시:

지방교육세: 0.1%
농어촌특별세: 0.2% (85㎡ 초과 주택만)
합계: 1.1% 또는 1.3%

취득세 12% 적용 시:

지방교육세: 0.4%
농어촌특별세: 1%
합계: 13.4%

4. 취득세 감면·특례 제도

생애최초 주택 구입 취득세 감면 (2023년 확대)

항목	내용
대상 주택	수도권 4억 원 이하 / 지방 3억 원 이하 (2024년 기준)
소득 기준	연소득 무관 (2023년부터 소득 제한 폐지)
주택 기준	생애 처음 취득하는 주택 (본인·배우자 합산)
감면 한도	최대 200만 원
의무 거주	취득 후 3개월 내 입주, 3년 이상 거주

신혼부부 특례

혼인 신고 후 5년 이내 첫 주택 취득
생애최초 감면과 중복 적용 가능

다자녀 특례

미성년 자녀 3명 이상 시 취득세 감면
취득가액 9억 원 이하 → 50% 감면 (최대 한도 있음)

5. 취득세 계산 예시

예시 1: 비조정지역 5억 원 주택, 무주택자(→1주택)

취득세: 500,000,000 × 1% = 500만 원
지방교육세: 500,000,000 × 0.1% = 50만 원
농어촌특별세(85㎡ 초과 가정): 500,000,000 × 0.2% = 100만 원
합계: 650만 원

예시 2: 조정지역 7억 원 주택, 1주택자(→2주택)

취득세: 700,000,000 × 8% = 5,600만 원
지방교육세: 700,000,000 × 0.4% = 280만 원
농어촌특별세: 700,000,000 × 1% = 700만 원
합계: 6,580만 원

5억 원 주택 취득 시 주택 수별 취득세 합계 (만원)

650

1주택 (조정/비조정)

650

2주택 비조정

4200

2주택 조정지역

6700

3주택 이상

6. 주택 수 산정 기준 주의사항

분양권·입주권: 2021년부터 주택 수에 포함
오피스텔: 주거용으로 사용 시 주택 수 포함 (업무용 제외)
상속 주택: 주택 수 산정에서 일정 기간 제외 가능
부부 합산: 배우자 명의 주택도 합산 (증여 후 취득 주의)
일시적 2주택: 기존 주택 처분 조건 충족 시 1주택 세율 적용 가능

지방세법 제7조~제15조: 취득세 관련 조문
국가법령정보센터: https://www.law.go.kr/법령/지방세법
위택스 취득세 신고: https://www.wetax.go.kr
국토교통부 부동산 거래신고: https://rtms.molit.go.kr
위키피디아 — 취득세: https://ko.wikipedia.org/wiki/취득세