재산세 완전 정복: 과세 기준·세율·납부 시기·절세 전략 총정리

7월이 되면 갑자기 날아오는 고지서

매년 7월이면 주택 소유자에게 ‘재산세 납부 고지서’가 날아옵니다. 5억 원짜리 아파트를 가진 1주택자가 처음 고지서를 받았을 때 금액을 보고 당황하는 경우가 있습니다. “시세도 올랐는데 세금이 생각보다 적네”라거나 반대로 “이게 내 아파트 세금이라고?” 하는 반응이 엇갈리는 건, 재산세의 과세 기준이 시세와 다르게 작동하기 때문입니다.

재산세는 공시가격을 기준으로 하고, 거기서 다시 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 세율을 적용합니다. 즉, 시세 5억 원 아파트의 재산세는 ‘5억 원에 대한 세금’이 아닙니다. 이 구조를 이해하면 왜 강남 30억 아파트 소유자의 재산세가 연 수백만 원 수준인지 납득할 수 있습니다.

**재산세(財産稅)**는 매년 6월 1일 현재 토지·건물·주택·항공기·선박을 소유한 사람에게 부과하는 지방세입니다. 국세가 아닌 지방세이며, 징수된 세금은 해당 지방자치단체 재원이 됩니다.

재산세의 핵심은 시세(실거래가)가 아닌 공시가격을 기준으로 과세한다는 점입니다. 공시가격은 보통 시세의 60~80% 수준이며, 여기에 다시 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 산출합니다.

1. 재산세 핵심 수치 (2024년 기준)

재산세 주요 지표

매년 6월 1일

과세 기준일

이 날 기준 소유자가 납세 의무자

60%

주택 공정시장가액비율

공시가격의 60%가 과세표준 (2023년 이후 인하)

70%

토지 공정시장가액비율

토지·건물은 70% 적용

건물·선박·항공기 + 주택 1/2

7월 납부

7월 16일~31일

토지 + 주택 나머지 1/2

9월 납부

9월 16일~30일

7월에 전액

20만 원 이하 일시 납부

주택 재산세가 20만 원 이하면 7월에 전액 납부

2. 재산세 계산기

재산세 계산기

공시가격 (원)

공정시장가액비율 (%) — 주택 60%, 토지 70%

3. 재산세 세율 구조

주택 세율 (공정시장가액비율 60% 적용 후 과세표준 기준)

과세표준	세율	누진공제
6,000만 원 이하	0.1%	—
6,000만 ~ 1억 5,000만 원	0.15%	3만 원
1억 5,000만 ~ 3억 원	0.25%	18만 원
3억 원 초과	0.4%	63만 원

토지 세율 (일반 종합합산과세 대상)

과세표준	세율
5,000만 원 이하	0.2%
5,000만 ~ 1억 원	0.3%
1억 원 초과	0.5%

실제 납부 금액 = 재산세 본세 + 도시지역분(재산세 × 20%) + 지방교육세(재산세 × 20%) ± 지역자원시설세
예: 재산세 100만 원 → 도시지역분 20만 + 지방교육세 20만 = 총 140만 원 납부

4. 공시가격별 재산세 시뮬레이션

주택 공시가격별 연간 재산세 합계 (만원, 도시지역분+지방교육세 포함)

1억 원

2억 원

3억 원

5억 원

117

7억 원

189

10억 원

336

15억 원

5. 1세대 1주택 특례 감면

2023년부터 1세대 1주택자에 대해 공정시장가액비율이 **43~45%**로 대폭 인하되었습니다 (일반 60%에서 추가 인하). 단, 공시가격 구간에 따라 다릅니다.

공시가격 구간	공정시장가액비율
3억 원 이하	43%
3억~6억 원	44%
6억 원 초과	45%

부동산을 매도할 경우 5월 31일 이전에 잔금을 치르면 당해 연도 재산세를 매수자가 부담합니다. 반대로 6월 2일 이후 매수하면 당해 연도 재산세 의무 없음. 부동산 거래 타이밍에 활용하세요.

6. 재산세 vs 종합부동산세 차이

재산세 vs 종합부동산세(종부세) 비교

구분
	모든 부동산 소유자 부과 (지방세)	일정 기준 초과 고가 부동산 소유자만 (국세)
	개별 물건별로 과세 (지자체 별도 납부)	전국 합산 후 초과분에만 과세
	주택: 공시가 무관 전체 과세	주택: 공시가 합계 9억 원 초과분 과세 (1주택 12억)
	낮은 세율 (0.1~0.4%)	높은 세율 (0.5~5%), 다주택자 중과세
	7월, 9월 분납	12월 납부

7. 납부 일정

재산세 납부 프로세스

6월 1일

과세 기준일

이 날 소유자가 납세 의무자. 매매·증여 시 이 날짜 기준으로 납세자 결정.

7월 16~31일

1차 납부 (주택 1/2 + 건물)

주택 재산세의 절반 + 건물·선박·항공기 납부. 20만 원 이하는 전액 납부.

9월 16~30일

2차 납부 (주택 나머지 1/2 + 토지)

주택 재산세 나머지 + 토지 재산세 납부.

납부 후

신용카드·간편결제 활용

위택스(wetax.go.kr) 또는 지방세 앱에서 납부. 신용카드 무이자 할부 가능.

핵심 예시: 공시가 4억 원 아파트(1세대 1주택) 재산세 직접 계산

1세대 1주택자의 공정시장가액비율은 44%를 적용합니다(공시가격 3억~6억 구간).

과세표준: 4억 원 × 44% = 1억 7,600만 원
세율 구간: 1억 5,000만 원 초과 3억 원 이하 → 0.25%, 누진공제 18만 원
재산세 본세: 1억 7,600만 원 × 0.25% - 18만 원 = 26만 원
도시지역분: 26만 원 × 20% = 5만 2,000원
지방교육세: 26만 원 × 20% = 5만 2,000원
연간 총 납부액: 약 36만 4,000원

이 금액을 7월과 9월에 절반씩 나누어 납부합니다. 주택 재산세가 20만 원 이하라면 7월에 전액을 한 번에 냅니다.

지방세법 제105조~제122조: 재산세 관련 법령
위택스(WeTab): https://www.wetax.go.kr — 지방세 납부 공식 사이트
국토교통부 공시가격 알리미: https://www.realtyprice.kr
국가법령정보센터 지방세법: https://www.law.go.kr/법령/지방세법
위키피디아 — 재산세: https://ko.wikipedia.org/wiki/재산세