부동산 임대수익률 완전 분석 — 순수익률, 레버리지, 공실 리스크까지

임대수익률, 제대로 계산하는 법

많은 사람들이 임대수익률을 단순하게 계산합니다.

잘못된 계산: (월세 × 12) ÷ 매수가 × 100

이 계산은 두 가지를 빠뜨립니다.

1. 임대 보증금의 기회비용: 세입자가 맡긴 보증금은 투자 비용을 낮추는 효과가 있습니다.
2. 대출 이자: 레버리지를 사용했다면 이자 비용을 빼야 순수익이 나옵니다.

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임대수익률 계산기

매수가, 임대 조건, 대출 구조를 입력해 실질 수익률을 분석해 보세요.

부동산 임대수익률 계산기

Investment Efficiency Analytics

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매매가와 임대 조건을 입력하여 실질적인 투자 수익률을 분석합니다.

매수 가액 (원)

임대 보증금 (원)

월 임대료 (원)

대출 금액 (원)

대출 금리 (%)

수익률 분석

실질 수익률

6.00%

실제 적립 자본 대비 연 수익률

월 순수익₩1,250,000

투자 원금₩250,000,000

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총수익률 vs 순수익률

예시: 매수가 5억, 전세 3억, 월세 없음, 대출 1억(금리 4.5%)

• 실투자금: 5억 - 3억(보증금) - 1억(대출) = 1억 원
• 연 대출이자: 1억 × 4.5% = 450만 원
• 전세 수익: 보증금 3억 운용 수익 포함 시 실질적으로 이자 절감 역할

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레버리지의 양면

레버리지가 유리한 경우: 자산 가치 상승 + 임대 수익이 대출 이자를 초과할 때

5억 자산이 10% 상승하면 → 자산 가치 상승 5,000만 원 실투자금 1억 기준 → 수익률 50%

레버리지가 위험한 경우: 자산 가치 하락 + 공실 발생

공실 3개월 발생 시 → 임대수입 0, 대출이자 계속 발생 자산 가치 10% 하락 시 → 손실이 실투자금 기준으로 증폭

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수익률에 영향을 주는 숨겨진 비용들

표면 수익률에 포함되지 않지만, 장기 보유 시 반드시 고려해야 하는 비용들입니다.

1. 재산세·종합부동산세: 보유 기간 중 매년 발생
2. 수선·보수비: 10년 이상 보유 시 누적 비용이 상당
3. 공실 기간: 통상 연 1~2개월 공실 가정
4. 임대차 분쟁 비용: 퇴거 소송, 원상복구 분쟁 등
5. 취득세·양도소득세: 매수·매도 시점의 세금