Ch5. 물권법 — 소유권과 부동산 권리의 기초

물권이란 무엇인가

**물권(物權)**은 특정 물건에 대해 직접적·배타적으로 지배할 수 있는 권리입니다. 채권이 “누군가에게 무언가를 청구할 권리”라면, 물권은 “물건 자체를 지배하는 권리”입니다.

물권의 핵심 특성:

직접성: 물건을 직접 지배 (제3자 협력 불필요)
배타성: 동일 물건에 동일 물권 2개 성립 불가
공시성: 등기/점유로 외부에 공시해야 효력 발생
법정성: 법률이 정한 종류만 인정 (물권법정주의)

물권의 종류

소유권

가장 완전한 물권. 물건을 사용·수익·처분할 수 있는 포괄적 권리.

권능	의미	예시
사용	물건을 직접 이용	집에 거주하기
수익	물건에서 과실 취득	임대료 받기
처분	매매·증여·담보 제공	아파트 팔기

소유권 취득 방법:

법률행위: 매매, 증여, 교환
법률규정: 상속, 시효취득, 첨부(부합·혼화·가공)

제한물권

소유권의 일부 권능만 가지는 물권.

① 용익물권 — 타인 토지를 사용·수익하는 권리

지상권: 타인 토지 위에 건물·공작물·수목 소유 목적
지역권: 자기 토지 편익을 위해 타인 토지 이용
전세권: 전세금 내고 타인 부동산 사용·수익

② 담보물권 — 채권 담보를 목적으로 하는 물권

유치권: 물건에 관한 채권 변제 받을 때까지 유치
질권: 동산·유가증권을 채권자에게 인도하여 담보
저당권: 부동산을 채무자 점유 유지하면서 담보 제공 ★

저당권이 가장 중요합니다. 은행 대출 시 집을 담보로 제공하는 방식이 바로 저당권입니다.

부동산 물권 변동과 등기

등기란? 부동산 물권 변동을 공적 장부(등기부)에 기재하는 것.

등기의 효력

물권변동의 성립요건: 등기 없으면 물권 취득 불가
(민법 제186조: 부동산 물권변동은 등기해야 효력)

예외: 상속·공용징수·판결·경매는 등기 없이도 취득
(단, 처분하려면 등기 필요)

등기부 구성

표제부	갑구	을구
부동산 표시 (주소, 면적)	소유권 관련	소유권 이외 물권
지번, 지목, 구조	소유자, 가압류, 가처분	저당권, 전세권, 지상권

등기의 공신력 문제

우리 민법은 등기의 공신력을 인정하지 않습니다.

공신력 없음의 의미:
등기부 믿고 거래해도 진짜 권리자 나타나면 보호 못 받을 수 있음

예: 위조 서류로 등기된 집을 매수 → 진짜 소유자에게 반환 가능성

∴ 부동산 거래 시 등기부 확인 + 현장 확인 + 공인중개사 통해야 안전

점유와 점유권

**점유(占有)**는 물건에 대한 사실상의 지배 상태. 정당한 권리가 없어도 점유 자체를 법이 보호합니다.

점유권의 기능

점유 보호: 권리 없어도 점유 빼앗기면 점유보호청구권 행사 가능
시효취득: 20년 소유 의사로 평온·공연하게 점유 → 소유권 취득
선의점유자 보호: 정당 권원 있다고 믿고 점유한 자는 과실 취득권

시효취득 요건:
20년간 + 소유의사 + 평온·공연하게 + 점유
→ 등기 청구 가능 (소유권 자동 취득 아님)

자주점유: 소유자처럼 점유 (시효취득 대상)
타주점유: 임차인처럼 점유 (시효취득 불가)

공동소유

여러 명이 지분에 따라 하나의 물건을 소유.

지분 처분: 각자 자유롭게 처분 가능
사용·수익: 지분에 따라
관리행위: 지분 과반수 동의
처분행위: 전원 동의 필요

합유

조합원이 합동으로 소유. 개인 지분 처분 불가. 예) 동업 조합의 재산

총유

법인 아닌 사단(종중, 교회 등)의 재산. 구성원 개인 지분 없음.

담보물권 심화: 저당권

저당권의 특성

부종성: 피담보채권 소멸 → 저당권도 소멸
수반성: 채권 양도 시 저당권도 함께 이전
불가분성: 채권 일부 변제해도 저당 전부 남음
물상대위성: 담보물 멸실 시 보험금에 저당권 행사

경매와 배당

저당권자는 채무불이행 시 임의경매를 신청하여 우선변제 받습니다.

배당 우선순위:
1순위: 경매비용
2순위: 당해세 (재산세, 종부세 등)
3순위: 소액 임차보증금 (주임법 최우선변제)
4순위: 저당권·전세권 (등기 순위에 따라)
5순위: 일반 임금채권
6순위: 기타 일반채권

실전 퀴즈

Q. 다음 중 용익물권이 아닌 것은? A. 지상권 B. 지역권 C. 저당권 D. 전세권

정답: C. 저당권 — 저당권은 담보물권입니다. 용익물권은 타인 물건을 사용·수익하는 목적이고, 담보물권은 채권 담보 목적입니다.

Q. 갑이 을의 토지를 20년간 소유 의사로 평온·공연하게 점유했습니다. 갑은 자동으로 소유권을 취득합니까?

아닙니다. 시효취득 후 등기를 해야 소유권을 취득합니다(민법 제245조). 시효완성 후 등기 전에 제3자가 소유권 이전등기를 하면 시효이익을 잃을 수 있습니다.

핵심 정리

구분	물권	채권
객체	물건	채무자 행위
효력	대세적 (모든 사람)	대인적 (채무자만)
공시	등기·점유	불요
종류	법정 (물권법정주의)	자유 (계약자유 원칙)

암기 포인트: 소유권>용익물권(지상·지역·전세)>담보물권(유치·질·저당) — 완전한 권리에서 제한된 권리 순서