감정평가실무 계산 — 수익환원법·거래사례비교법

감정평가 3방식

비교방식

• 거래사례비교법 (토지·건물)
• 임대사례비교법 (임대료)

원가방식

• 원가법 (건물)
• 적산법 (임대료)

수익방식

• 수익환원법 (수익 부동산)
• 수익분석법 (임대료)

병용

• 원칙적으로 3방식 병용·합리적 조정

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수익환원법 계산

$$\begin{aligned} &\text{순수익환원법}: \\ V &= \frac{NOI}{R} \\ NOI &= \text{순영업이익} \\ R &= \text{환원이율} \\ &NOI \text{계산}: \\ &\text{총 잠재 임대료} \\ &- \text{공실 손실액} \\ &= \text{유효총수입} (EGI) \\ &- \text{운영 경비} \\ &= \text{순영업이익} (NOI) \\ &\text{환원이율 결정}: \\ &\text{시장추출법} \\ &\text{조성법} (\text{기본}+\text{위험}+\text{관리}+\text{비유동성}) \\ &\text{부채감당법} (DCR\text{법}) \\ &DCF\text{법}: \\ &\text{기간 내 현금흐름 현재가치 합산} \\ &\text{복귀가치}(\text{복귀율}) \text{포함} \end{aligned}$$

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거래사례비교법

시산가액 = 거래사례가격 × 사정보정 × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인

사정보정

• 정상 거래가 아닌 경우 보정 (경매·친족거래 등)

시점수정

• 거래 시점 → 기준 시점 가격 변동 반영

지역요인

• 사례 지역과 대상 지역 입지 차이

개별요인

• 획지 조건·접근성·획지 규모 등

선택 기준

• 인근 지역 내 최근 거래 우선
• 이상 거래 배제

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원가법

재조달원가

• 현시점 재건축·재취득 비용

감가수정

• 물리적 감가 (경과연수)
• 기능적 감가 (기능 저하)
• 경제적 감가 (외부 요인)

내용연수법

• 잔가율 = (경제적 내용연수 - 경과연수) / 경제적 내용연수

적산 가액

• 재조달원가 × 잔가율

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핵심 개념 카드

NOI = EGI - 운영경비 ★★★★★ : 총잠재임료 → 공실공제 → EGI → 경비공제 → NOI. 암기 포인트: NOI=EGI-운영경비

V = NOI / R ★★★★★ : 수익환원법 기본 공식. 암기 포인트: 가치=순이익÷환원이율

거래사례=사정·시점·지역·개별 ★★★★☆ : 4가지 보정 순서대로 적용. 암기 포인트: 사시지개

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실전 퀴즈

Q. 환원이율이 높을수록 부동산 가치는?

V = NOI / R. 환원이율(R) 증가 → 분모 증가 → 가치(V) 감소. 위험이 높은 부동산일수록 환원이율 높음. 도심 안전 자산 낮은 환원이율(3~4%), 지방 수익형 높은 이율(7~8%). 환원이율은 투자자 요구수익률과 유사.

Q. 거래사례비교법에서 사정보정을 먼저 하는 이유는?

비정상 거래(경매·강제매수·친족간)는 시장가격과 다를 수 있음. 사정보정으로 정상 가격 환원 후 시점·지역·개별 요인 적용. 순서: 사정→시점→지역→개별. 잘못된 기준 가격에 다른 보정 하면 오류 누적.