감정평가사 감정평가실무 완전 공략 — 3방식 계산과 답안 작성법

감정평가실무: 시험의 핵심

감정평가실무는 감정평가사 2차 시험에서 가장 높은 변별력을 가진 과목입니다. 계산 능력과 논리적 서술 능력을 동시에 요구합니다.

3가지 감정평가 방식을 모두 적용할 수 있어야 하며, 최종적으로 각 방식의 결과를 종합하는 시산가액 조정까지 완성해야 합니다.

감정평가 3방식 정리

1. 비교 방식 — 거래사례비교법

유사한 부동산의 실제 거래 가격을 기준으로 평가 대상 물건의 가치를 비교·조정합니다.

계산 공식:

평가액 = 거래사례 가격 × 사정보정 × 시점수정 × 지역요인비교 × 개별요인비교

각 요소 설명:

사정보정: 거래 조건의 특수성 제거 (긴급 매각, 친인척 간 거래 등)
시점수정: 거래 시점과 가격 시점 간 가격 변화 반영
지역요인비교: 거래사례 지역과 대상 물건 지역의 지가 수준 차이
개별요인비교: 면적, 형태, 접면도로, 방향 등 개별 특성 차이

2. 수익 방식 — 수익환원법

부동산이 장래 창출할 순수익을 현재가치로 환산해 평가합니다.

직접 환원법:

평가액 = 순수익(NOI) ÷ 환원이율(Cap Rate)

예시:

연간 순수익: 2,400만 원
환원이율: 6%
평가액: 2,400만 ÷ 0.06 = 4억 원

할인현금흐름법(DCF):

보유 기간 동안의 현금흐름을 각각 현가로 할인
기말 매각 가격도 현가로 환산해 합산

3. 원가 방식 — 원가법

재조달원가에서 감가상각액을 차감해 현재 가치를 산정합니다.

계산 공식:

평가액 = 재조달원가 - 감가상각 누계액

감가상각 방법:

내용연수법: 재조달원가 × (잔여내용연수 ÷ 경제적내용연수)
관찰감가법: 실제 물리적 감가를 직접 관찰
분해법: 건물 구성 요소별로 개별 감가 산정

실전 계산 예제

문제: 다음 조건으로 토지를 거래사례비교법으로 평가하시오.

거래사례: 인근 토지 200㎡, 1억 원 거래 (6개월 전)
사정보정: 정상 거래 (보정 불필요)
시점수정: 6개월간 지가 3% 상승
지역요인: 대상 토지 지역이 거래사례 지역보다 5% 열세
개별요인: 대상 토지가 형태 우세로 3% 우세
대상 토지: 250㎡

풀이:

거래사례 단가: 1억 원 ÷ 200㎡ = 50만 원/㎡
시점수정: 50만 × 1.03 = 51.5만 원/㎡
지역요인 적용: 51.5만 × 0.95 = 48.925만 원/㎡
개별요인 적용: 48.925만 × 1.03 = 50.393만 원/㎡ (약 50.4만 원)
최종 평가액: 50.4만 원 × 250㎡ = 약 1억 2,600만 원

시산가액 조정

3방식으로 각각 산정한 시산가액을 종합해 최종 평가액을 결정합니다.

조정 원칙:

3방식을 모두 적용하는 것이 원칙
각 방식의 신뢰성과 적용 가능성을 판단
일반적으로 비교방식에 가중치를 두되, 토지 성격·용도에 따라 달리 함

서술 예시: “거래사례비교법에 의한 시산가액은 △△원, 수익환원법은 □□원으로 산정되었다. 대상 토지는 일반적인 업무용 부동산으로 거래 사례가 다수 존재하므로 거래사례비교법의 신뢰도가 높다고 판단되며, 이를 주된 방식으로 채택해 평가액을 ○○원으로 결정한다.”

고득점 포인트

계산 과정 명시: 숫자만 쓰지 말고 각 단계의 계산 근거를 서술
단위 일관성: ㎡ 단위, 만 원/백만 원 단위를 혼용하지 않도록
소수점 처리: 지문에서 소수점 처리 방법을 명시했으면 반드시 따르기
방식 선택 근거: 왜 특정 방식에 가중치를 두었는지 설명 필수

학습 체크리스트

3방식의 공식을 암기하고 유도할 수 있다
거래사례비교법의 5가지 보정 요소를 설명할 수 있다
수익환원법의 직접환원법과 DCF를 각각 계산할 수 있다
원가법의 내용연수법 계산 절차를 알고 있다
시산가액 조정 서술을 직접 작성해봤다

OIYO 편집부