Ch10. 감정평가사 시험 최종 종합 — 전 과목 핵심 총정리

시험 과목 구성

1차 시험 (객관식 5과목):
민법
경제학원론
부동산학원론
감정평가관계법규
회계학

2차 시험 (주관식 3과목):
감정평가실무
감정평가이론
감정평가 및 보상법규

합격 기준:
1차: 각 40점 이상·평균 60점
2차: 각 40점 이상·평균 60점

감정평가 3방식 비교표

┌──────────┬─────────────┬──────────────┬──────────────┐
│ 구분     │ 비교방식    │ 원가방식     │ 수익방식     │
├──────────┼─────────────┼──────────────┼──────────────┤
│ 방법     │ 거래사례    │ 원가법       │ 수익환원법   │
│ 기준     │ 시장거래가  │ 재조달원가   │ NOI/환원이율 │
│ 적용     │ 토지·건물   │ 건물 중심    │ 수익 부동산  │
│ 약점     │ 사례 수집   │ 시장성 반영X │ 환원이율 주관│
└──────────┴─────────────┴──────────────┴──────────────┘

핵심 수치 총정리

취득시효: 20년 (자주점유+평온공연)
저당권: 등기 필수, 점유 이전 없음
전세권: 물권, 등기 필수
유치권: 점유 필수, 우선변제 없음

수익환원법: V = NOI / R
거래사례: 사시지개 보정
원가법: 재조달원가 × 잔가율

NPV > 0: 투자 채택
IRR > 요구수익률: 투자 채택

감정평가사 수습: 1년 실무교육

빈출 오답 10선

① 3방식 병용 원칙 (하나만 사용 시 이유 명시)
② V = NOI / R (환원이율 높으면 가치 낮음)
③ 거래사례 보정 = 사시지개 순서
④ 최유효이용 = 법·물·재·최
⑤ 지역분석 → 개별분석 순서
⑥ 유치권 = 우선변제 없음
⑦ 상공판경 = 등기 없이 물권 이전
⑧ 공급 단기 비탄력 → 수요 증가 시 가격 급등
⑨ NPV > 0 = 투자 채택
⑩ 공시지가 기준법 = 공적 평가 강제 적용

핵심 개념 카드

감정평가 3방식=비원수 ★★★★★ : 비교방식·원가방식·수익방식 병용 원칙. 암기 포인트: 비원수

NOI = EGI - 운영경비 ★★★★★ : 총잠재→공실공제→EGI→경비공제→NOI. 암기 포인트: EGI-경비=NOI

사시지개=거래사례 보정 ★★★★★ : 사정→시점→지역→개별 순서. 암기 포인트: 사시지개

실전 퀴즈 (종합)

Q. 감정평가사와 공인중개사의 업무 차이는?

감정평가사: 부동산 가격·가치를 공식으로 산정. 법원·금융·보상·과세 목적 감정서 작성. 공인중개사: 부동산 거래 중개, 매도-매수 연결. 감정평가사는 가치 판단 전문가, 중개사는 거래 연결 전문가. 감정서는 법적 효력 있음.

Q. 수익환원법의 환원이율을 어떻게 결정하는가?

시장추출법: 유사 부동산 NOI/거래가격으로 역산. 조성법: 무위험이율+위험프리미엄+관리부담+비유동성프리미엄. 부채감당법: 저당상수×LTV. 실무에서는 시장추출법 선호. 환원이율은 투자자 요구수익률이자 시장 위험을 반영.