감정평가사 시험 최종 종합 — 전 과목 핵심 총정리

시험 과목 구성

1차 시험 (객관식 5과목)

• 민법
• 경제학원론
• 부동산학원론
• 감정평가관계법규
• 회계학

2차 시험 (주관식 3과목)

• 감정평가실무
• 감정평가이론
• 감정평가 및 보상법규

합격 기준

• 1차: 각 40점 이상·평균 60점
• 2차: 각 40점 이상·평균 60점

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감정평가 3방식 비교표

구분	비교방식	원가방식	수익방식
방법	거래사례	원가법	수익환원법
기준	시장거래가	재조달원가	NOI/환원이율
적용	토지·건물	건물 중심	수익 부동산
약점	사례 수집	시장성 반영X	환원이율 주관

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핵심 수치 총정리

• 취득시효: 20년 (자주점유+평온공연)

• 저당권: 등기 필수, 점유 이전 없음

• 전세권: 물권, 등기 필수

• 유치권: 점유 필수, 우선변제 없음

• 수익환원법: V = NOI / R

• 거래사례: 사시지개 보정

• 원가법: 재조달원가 × 잔가율

• NPV > 0: 투자 채택

• IRR > 요구수익률: 투자 채택

• 감정평가사 수습: 1년 실무교육

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빈출 오답 10선

1. 3방식 병용 원칙 (하나만 사용 시 이유 명시)
2. V = NOI / R (환원이율 높으면 가치 낮음)
3. 거래사례 보정 = 사시지개 순서
4. 최유효이용 = 법·물·재·최
5. 지역분석 → 개별분석 순서
6. 유치권 = 우선변제 없음
7. 상공판경 = 등기 없이 물권 이전
8. 공급 단기 비탄력 → 수요 증가 시 가격 급등
9. NPV > 0 = 투자 채택
10. 공시지가 기준법 = 공적 평가 강제 적용

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핵심 개념 카드

감정평가 3방식=비원수 ★★★★★ : 비교방식·원가방식·수익방식 병용 원칙. 암기 포인트: 비원수

NOI = EGI - 운영경비 ★★★★★ : 총잠재→공실공제→EGI→경비공제→NOI. 암기 포인트: EGI-경비=NOI

사시지개=거래사례 보정 ★★★★★ : 사정→시점→지역→개별 순서. 암기 포인트: 사시지개

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실전 퀴즈 (종합)

Q. 감정평가사와 공인중개사의 업무 차이는?

감정평가사: 부동산 가격·가치를 공식으로 산정. 법원·금융·보상·과세 목적 감정서 작성. 공인중개사: 부동산 거래 중개, 매도-매수 연결. 감정평가사는 가치 판단 전문가, 중개사는 거래 연결 전문가. 감정서는 법적 효력 있음.

Q. 수익환원법의 환원이율을 어떻게 결정하는가?

시장추출법: 유사 부동산 NOI/거래가격으로 역산. 조성법: 무위험이율+위험프리미엄+관리부담+비유동성프리미엄. 부채감당법: 저당상수×LTV. 실무에서는 시장추출법 선호. 환원이율은 투자자 요구수익률이자 시장 위험을 반영.