Ch9. 감정평가사 기출 오답 분석 — 자주 틀리는 핵심 포인트

감정평가실무 오답 포인트

① 감정평가 3방식 병용 원칙
   → 하나만 사용 시 합리적 이유 필요

② V = NOI / R
   → NOI는 세전 순영업이익 (감가상각 전)

③ 거래사례 보정 순서 = 사시지개
   → 사정→시점→지역→개별

④ 원가법 적용
   → 건물 감가수정: 물리적·기능적·경제적
   → 토지에는 원가법 원칙 적용 안 함

⑤ 공시지가 기준법
   → 표준지 공시지가 × 시점수정 × 지역·개별요인
   → 공적 목적 평가에 적용

감정평가이론 오답 포인트

⑥ 최유효이용 = 법·물·재·최
   → 법적 허용이 첫 번째 조건
   → 최고 가격 아닌 최고 가치

⑦ 지역분석 먼저, 개별분석 나중
   → 지역 표준 설정 후 개별 차이 보정

⑧ 대체 원칙 = 감정평가 핵심
   → 대체 가능한 부동산 가격에 수렴

⑨ 유효수요와 잠재수요 구별
   → 유효수요 = 구매력 있는 실수요
   → 잠재수요 = 구매력 없는 희망

⑩ 거미집 이론
    → 공급 시차 때문에 가격 진동 발생

민법 오답 포인트

⑪ 유치권 = 점유 + 견련성 (우선변제 없음)
⑫ 전세권 = 물권 (임차권과 혼동 주의)
⑬ 저당권 = 점유 없음, 경매청구 가능
⑭ 상공판경 = 등기 없이 물권 이전
⑮ 취득시효 = 20년 (자주점유+평온공연)

경제학 오답 포인트

⑯ 공급 단기 비탄력 → 수요 증가 시 가격 급등
⑰ NPV > 0 = 투자 타당, IRR > 요구수익률도 동일
⑱ 레버리지 = 수익률 증폭 + 위험도 증가
⑲ 헤도닉가격법 = 부동산 속성별 가격 분리
⑳ 거래비용 이론 = Coase 정리 (외부효과)

핵심 개념 카드

사시지개=거래사례 보정순서 ★★★★★ : 사정보정→시점수정→지역요인→개별요인. 암기 포인트: 사시지개

유치권=우선변제없음 ★★★★★ : 점유 유지로 인도 거부만 가능. 암기 포인트: 유치=우선변제X

최유효이용=법물재최 ★★★★☆ : 4가지 조건 순서대로. 암기 포인트: 법물재최

실전 퀴즈

Q. 감정평가사가 하나의 방식만 적용할 수 있는 경우는?

3방식 병용이 원칙이나, 자료 부족·성격상 불가 시 하나만 적용 가능. 예: 특수 공장(거래사례 없음) → 원가법만. 임대사례만 있는 경우 → 수익방식 중심. 단, 감정평가서에 다른 방식 미적용 이유 명시 필수.

Q. 공시지가 기준법과 거래사례비교법의 차이는?

공시지가 기준법: 표준지 공시지가 × 각종 수정. 공적 평가(보상·과세) 목적 강제 적용. 거래사례비교법: 실제 거래가격 기준. 시장가치 평가에 적합. 공시지가 기준법은 과거 기준일 가격으로 시장가와 괴리 발생 가능.