Ch8. 민법·경제학 핵심 — 감정평가사 1차 주요 과목

민법 — 물권법 핵심

물권 종류:
소유권·점유권·지상권·지역권·전세권·유치권·질권·저당권

물권 변동:
부동산: 등기 (예외: 상공판경)
동산: 인도 (예외: 선의취득)

저당권:
담보물권, 점유 이전 없음
우선변제 효력
경매 청구권

전세권:
물권 (채권인 임차권과 구별)
등기 필수
사용·수익 + 우선변제

유치권:
점유 계속 + 채권 견련성
경매에서 우선변제 없음 (점유 유지만)

부동산 시장과 경제학

수요·공급:
수요: 가격·소득·대출금리·인구에 영향
공급: 건축비·토지비·규제에 영향
단기 공급 비탄력적 (건설 시간 소요)

탄력성:
수요탄력성: 가격 변화 대비 수요 변화율
공급탄력성: 가격 변화 대비 공급 변화율

거미집 이론:
수요 변화 → 가격 즉시 반응
공급 시차 → 다음 기에 반응
수렴형·발산형·순환형

부동산 투자분석

순현재가치법 (NPV):
NPV = 현금유입PV - 초기투자
NPV > 0 → 투자 채택

내부수익률법 (IRR):
NPV = 0이 되는 할인율
IRR > 요구수익률 → 투자 채택

수익성지수 (PI):
PI = PV / 초기투자
PI > 1 → 투자 채택

레버리지 효과:
타인 자본 활용으로 수익률 증폭
부채비율 상승 → 위험도 증가

핵심 개념 카드

유치권=점유+견련성 ★★★★★ : 점유 계속 + 채권이 물건에서 발생해야 성립. 암기 포인트: 유치권=점유+견련

거미집이론=수요즉시·공급시차 ★★★★★ : 수요는 즉시 반응, 공급은 시간 지연. 암기 포인트: 거미집=공급시차

NPV>0=투자채택 ★★★★☆ : 순현재가치 양수면 투자 타당. 암기 포인트: NPV양수=채택

실전 퀴즈

Q. 유치권자가 경매에서 우선변제를 받을 수 없는 이유는?

유치권은 담보물권이지만 우선변제권 없음. 저당권·전세권과 달리 순위에 따른 배당 없음. 대신 점유를 유지하면서 변제받기 전까지 인도 거부 가능. 경매 낙찰자도 유치권 부담 인수. 실무에서 허위 유치권 분쟁 많음.

Q. 부동산 공급의 단기 비탄력성이 가격에 미치는 영향은?

수요 급증해도 공급 즉시 늘릴 수 없음 → 단기 가격 급등. 건설 기간(착공~입주 2~3년) 동안 공급 부족 지속. 장기적으로는 공급 탄력적 → 가격 안정. 정책적 함의: 단기 수요 억제, 장기 공급 확대 병행 필요.

공식 출처 확인

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국토교통부 실거래가 공개시스템

(확인일: 2026-06)